Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda paso a paso

Para hacer un contrato de alquiler de vivienda en España, identifica a las partes y el inmueble, fija por escrito duración, renta, actualización, fianza, gastos y obligaciones, añade inventario y certificado energético, y firma todas las páginas y anexos. Antes de poner el precio, comprueba si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado.

Antes de redactar: confirma qué tipo de alquiler es

Esta guía sirve para alquilar una vivienda destinada a cubrir la necesidad permanente de hogar del inquilino. Ese uso encaja en el artículo 2 de la LAU y activa las reglas protectoras del Título II. No basta con llamar al documento «temporada» para escapar de ellas.

Si alquilas por una causa temporal real —por ejemplo, un desplazamiento laboral con vivienda habitual en otro lugar—, una habitación o un inmueble turístico, el régimen puede ser distinto. Antes de elegir plantilla, define el uso efectivo. Puedes comparar los supuestos en nuestra guía sobre alquiler de temporada y turístico.

Cómo hacer un contrato de alquiler en 10 pasos

1. Identifica al propietario, al inquilino y la vivienda

Incluye nombre y apellidos o razón social, DNI/NIE/CIF y domicilio para notificaciones de cada parte. Si hay varios propietarios o inquilinos, identifica a todos y deja claro quién firma. Si actúa un representante, incorpora su título de representación.

Describe la vivienda sin ambigüedad: dirección completa, referencia catastral y, si procede, plaza de garaje, trastero u otros anexos. Indica si se entrega amueblada. La nota simple registral y el título de propiedad permiten comprobar quién puede arrendar; no hace falta copiarlos enteros en el contrato.

2. Define el destino y la fecha de entrega

Especifica que el inmueble se destina a vivienda habitual del arrendatario y de las personas que convivirán con él. Añade la fecha de inicio, la entrega de llaves y el número de juegos. Si existe un periodo entre la firma y la entrada, aclara desde cuándo se devenga la renta.

Evita prohibiciones genéricas que contradigan derechos imperativos. El artículo 6 de la LAU considera nulas las cláusulas que perjudiquen al inquilino frente a las normas obligatorias del Título II, salvo que la propia ley permita el pacto.

3. Escribe la duración y las prórrogas correctamente

La duración se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años —o siete cuando el arrendador es persona jurídica— el inquilino puede prorrogar el contrato por anualidades hasta alcanzar ese mínimo. Por tanto, escribir «un año improrrogable» no elimina el derecho del arrendatario.

Indica el plazo inicial, la fecha de vencimiento y el régimen de prórrogas y avisos. Nuestra guía sobre la duración del contrato y las prórrogas de la LAU explica los artículos 9 y 10 con sus preavisos.

4. Fija la renta después de comprobar si hay límites

Haz constar el importe mensual, el día y la forma de pago, y una cuenta bancaria. El artículo 17 permite pactar la renta, pero introduce límites para determinados contratos en zonas de mercado residencial tensionado. Por eso no conviene reutilizar sin más el precio de un anuncio.

Comprueba la dirección en el Sistema Estatal de Referencia del precio del alquiler y si existe una declaración de zona tensionada vigente. Según el caso, puede operar la última renta actualizada de los cinco años anteriores o el límite superior del rango del sistema estatal. Guarda el informe o la consulta utilizada para fijar el precio y sigue el checklist de la guía sobre zonas tensionadas para propietarios.

5. Redacta la cláusula de actualización de la renta

Si quieres actualizar la renta cada año, dilo expresamente: sin pacto, no hay actualización. La cláusula debe indicar la fecha de revisión, el índice o método aplicable y cómo se notificará el nuevo importe. El artículo 18 de la LAU exige notificar por escrito la cuantía actualizada.

El INE publica el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de vivienda. No escribas un porcentaje fijo tomado del mes de la firma: consulta el dato que corresponda cuando llegue la anualidad. En la guía del IRAV y la actualización del alquiler tienes el contexto y el enlace al dato oficial.

6. Separa fianza legal y garantías adicionales

En vivienda habitual, la fianza legal es una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU). Si pides un depósito adicional, aval u otra garantía, identifica su importe, finalidad y condiciones de devolución por separado. En contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una empresa, el valor de las garantías adicionales no puede exceder de dos mensualidades. La guía sobre garantía adicional del alquiler compara depósito, aval bancario y fiador y explica qué debe recoger cada cláusula.

La disposición adicional tercera permite que cada comunidad autónoma obligue al arrendador a depositar la fianza ante el organismo designado. Consulta el procedimiento de la comunidad donde está la vivienda y conserva el justificante; no presupongas que la regla es idéntica en toda España.

7. Reparte gastos, tributos y suministros

Detalla quién paga electricidad, agua, gas, internet y otros consumos individualizados, además de cómo se hará el cambio de titular o la lectura de contadores. Para repercutir al inquilino los gastos generales de comunidad, el pacto debe constar por escrito e indicar su importe anual a la fecha del contrato (art. 20.1 LAU). El IBI individualizado puede repercutirse mediante pacto expreso aunque no figure su cuantía anual, según la STS 5076/2025; explicamos la diferencia en la guía sobre quién paga el IBI en un alquiler.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador. Una cláusula que los traslade al inquilino en un alquiler de vivienda no corrige esa regla.

8. Explica reparaciones, obras, mascotas y subarriendo

No atribuyas «todas las reparaciones» al inquilino. El artículo 21 obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo deterioro imputable al arrendatario; las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario corresponden a este último.

También conviene regular obras, mascotas, convivencia y uso de zonas comunes sin introducir condiciones abusivas. Si quieres prohibir la cesión o el subarriendo, recuerda que el artículo 8 exige consentimiento escrito del arrendador para el subarriendo parcial de vivienda.

9. Incluye desistimiento, incumplimientos y recuperación

Explica el derecho del inquilino a desistir una vez transcurridos seis meses con un preaviso mínimo de treinta días. Solo puede exigirse indemnización si se pacta, dentro del cálculo previsto en el artículo 11 de la LAU.

Enumera incumplimientos relevantes sin inventar causas automáticas fuera de la ley: impago, falta de fianza, daños dolosos, actividades molestas o cesión inconsentida, entre otros supuestos del artículo 27. Si el propietario persona física prevé necesitar la vivienda antes de cinco años, la posibilidad debe constar expresamente y cumplir los requisitos del artículo 9.3.

10. Añade anexos y firma con prueba de entrega

Prepara un inventario de muebles, electrodomésticos, llaves y estado de cada estancia. Añadir fotografías fechadas y lecturas de contadores reduce discusiones al final. Ambas partes deben firmar el contrato y los anexos y conservar una copia íntegra.

El Real Decreto 390/2021 obliga a anexar al contrato una copia de la etiqueta de eficiencia energética y a entregar al arrendatario el documento de recomendaciones de uso. La guía del certificado energético para alquilar explica cómo obtenerlo, registrarlo, mostrar la calificación en el anuncio y comprobar su vigencia. Revisa además si tu comunidad exige documentación o trámites adicionales.

Checklist después de firmar el contrato

Antes de fijar una renta, calcula también si el alquiler cubre gastos, vacancia e impuestos. La calculadora de rentabilidad del alquiler separa rentabilidad bruta, neta y flujo mensual.

Errores frecuentes al redactar un contrato

• Usar una plantilla de temporada para una vivienda habitual. El nombre del contrato no cambia el uso real.
• Poner «un año improrrogable». No elimina las prórrogas obligatorias de la LAU.
• Copiar una renta sin revisar la zona. En zonas tensionadas pueden operar límites específicos.
• No pactar la actualización. Sin cláusula expresa, no se actualiza la renta.
• Repercutir gastos sin importe anual. El pacto de gastos generales necesita constar por escrito y cuantificado.
• Confundir fianza y garantía adicional. Deben aparecer separadas y respetar sus límites.
• Firmar sin inventario. Sin una referencia inicial resulta más difícil probar un desperfecto posterior.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio hacer por escrito un contrato de alquiler?

La LAU permite que cualquiera de las partes exija formalizarlo por escrito. Aunque pueda existir un acuerdo verbal, firmar un documento completo evita problemas para probar la renta, la duración y las obligaciones.

¿Qué datos no pueden faltar?

Identidad de las partes, vivienda arrendada, duración, renta inicial y cláusulas pactadas. En la práctica, añade forma de pago, actualización, fianza, gastos, suministros, conservación, desistimiento, notificaciones e inventario.

¿Cuánta fianza se pide en vivienda habitual?

Una mensualidad como fianza legal. En contratos de hasta cinco años —o siete con arrendador persona jurídica— las garantías adicionales no pueden superar otras dos mensualidades.

¿Puede el casero cobrar la inmobiliaria al inquilino?

No. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador en los contratos de vivienda sujetos a la LAU.

¿Hay que registrar el contrato?

No existe una obligación general de inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Sí debes comprobar si tu comunidad autónoma exige depositar la fianza legal ante su organismo de vivienda.

Aviso legal. Contenido informativo, revisado el 15 de julio de 2026 para España. No constituye asesoramiento jurídico ni sustituye el análisis del contrato, la comunidad autónoma, la declaración de zona tensionada y las circunstancias concretas. Si existen copropietarios, representación, protección pública, opción de compra, obras, vulnerabilidad u otras condiciones especiales, solicita revisión profesional.