¿Alquiler de temporada o turístico? Las diferencias que te van a costar dinero si las confundes

No son lo mismo, aunque muchos anuncios los mezclen. El alquiler de temporada se rige por la LAU y el Código Civil; la vivienda de uso turístico queda fuera de la LAU y depende de la normativa de tu comunidad autónoma. Confundirlos afecta a la fianza, a los impuestos y, desde mayo de 2026, también al registro que tienes que enseñar.

¿Qué es exactamente un alquiler de temporada?

El artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) define el arrendamiento de temporada como aquel que recae sobre una edificación pero cuyo destino primordial no es cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino, sino una necesidad distinta y temporal: un desplazamiento laboral, unos estudios, un tratamiento médico o una estancia de verano, entre otras causas. Se rige por la LAU (como arrendamiento para uso distinto de vivienda) y, en lo no pactado, por el Código Civil.

Lo determinante no es la duración en sí, sino la causa del contrato: puede durar dos meses o casi un año y seguir siendo temporada, siempre que quede acreditado que el inquilino no lo usa como su residencia habitual.

¿Y una vivienda de uso turístico?

El artículo 5.e) de la misma LAU excluye expresamente de su ámbito la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando está sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística. En la práctica: pisos y apartamentos anunciados en plataformas tipo Airbnb o Booking, con estancias cortas (normalmente inferiores a un mes o dos), que llevan aparejada la exigencia de licencia turística autonómica.

Al quedar fuera de la LAU, la relación entre propietario y huésped se rige por el Código Civil y por la normativa turística de la comunidad autónoma donde esté la vivienda (cada una tiene su propio decreto de viviendas de uso turístico o vacacional).

¿Cómo distingo un caso del otro en la práctica?

Ninguna de las dos figuras tiene una frontera perfecta en la ley, pero estos son los criterios que de verdad importan:

• Finalidad: necesidad distinta a la vivienda habitual (temporada) frente a estancia turística o vacacional (uso turístico).
• Canal de comercialización: si anuncias el piso en un portal o app de turismo, con fotos tipo hotel y reserva por noches, apunta a uso turístico.
• Duración habitual: el alquiler turístico suele ser de días o pocas semanas; si tu huésped se queda más de dos meses con finalidad vacacional, ya no encaja bien como turístico.
• Servicios incluidos: limpieza periódica, cambio de ropa de cama o recepción son propios de la vivienda turística, no del alquiler de temporada.
• Licencia: si tu comunidad autónoma exige licencia o registro turístico para ese tipo de cesión y no la tienes, no puedes operar como turístico aunque quieras: te quedas, como mucho, en temporada (si la causa lo permite) o en alquiler de vivienda habitual si no puedes justificar temporalidad.

El registro NRUA ya no es lo que era: qué cambió en mayo de 2026

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó un Registro Único de Arrendamientos (NRUA) y una Ventanilla Única Digital para centralizar los datos de los alquileres de corta duración, incluidos temporada y turístico, a través del Colegio de Registradores. Sin embargo, el Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, de 21 de mayo de 2026, resolvió un recurso de la Generalitat Valenciana y anuló la parte del decreto que creaba ese registro único estatal, al entender que el Estado invadía competencias autonómicas en materia de vivienda y turismo.

Lo que se mantiene y lo que ya no aplica:

• Anulado: el número de registro único estatal (NRUA/NRA) ya no es exigible para anunciar tu vivienda en plataformas digitales.
• Vigente: la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas online, que el Supremo sí confirmó.
• Lo que de verdad debes enseñar: el código del registro autonómico (turístico o de vivienda vacacional) de tu comunidad, que sigue siendo obligatorio y es el que las plataformas y la administración van a comprobar.

Si en 2025 solicitaste tu NRUA y ya tienes que presentar el modelo informativo anual entre el 1 de febrero y el 2 de marzo por esa obligación, conviene que confirmes con tu gestor si, tras la sentencia, esa obligación concreta sigue vigente en tu caso o ha quedado sin efecto: la anulación es reciente y algunos trámites derivados aún se están reacomodando.

Diferencias que sí notas en la cartera: fianza e IRPF

En fianza, al ser un arrendamiento para uso distinto de vivienda, el alquiler de temporada exige, según el artículo 36.1 LAU, una fianza legal mínima de dos mensualidades de renta (frente a un mes en el alquiler de vivienda habitual). La vivienda turística, al quedar fuera de la LAU, no se rige por esta fianza legal, sino por lo que exija, en su caso, la normativa autonómica turística.

En el IRPF, ninguna de las dos figuras se beneficia de la reducción del artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF (que puede llegar al 90% en zonas tensionadas), porque esa reducción exige que el inmueble se destine a vivienda habitual y permanente del inquilino. El rendimiento de un alquiler de temporada o turístico tributa como rendimiento del capital inmobiliario íntegro, sin reducción, salvo que la actividad turística alcance el volumen y la estructura (empleado a jornada completa, entre otros requisitos) que la Agencia Tributaria exige para calificarla como actividad económica.

¿Qué contrato necesito si alquilo por temporada?

Si tu caso encaja en la causa de temporalidad del artículo 3.2 LAU (trabajo, estudios, obra, tratamiento médico...) y no vas a comercializarlo en canales turísticos, necesitas un contrato de arrendamiento de temporada bien redactado, que deje constancia expresa de la causa, la fianza de dos meses y la fecha de finalización. Es tu mejor defensa si algún día tienes que acreditar ante un juez o ante Hacienda que no se trataba de un alquiler de vivienda habitual.

Aviso legal. Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal personalizado. La calificación de un contrato como temporada o como vivienda de uso turístico depende de las circunstancias concretas de cada caso y, en su caso, de la normativa autonómica aplicable. Normativa de referencia: España, vigente a julio de 2026 (Ley 29/1994, LAU; Real Decreto 1312/2024; Ley 35/2006 del IRPF). Fuentes: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE) y Poder Judicial, nota de prensa sobre la STS 620/2026.