Alquiler de habitaciones e IRPF: así tributa el propietario

Si alquilas una habitación de tu vivienda, ese ingreso es un rendimiento del capital inmobiliario y hay que declararlo en la Renta desde el primer euro, aunque sea a un solo inquilino y por pocos meses. La buena noticia: puedes aplicar la misma reducción del 50% (o más) que si alquilases el piso entero, y deducir una parte proporcional de tus gastos.

¿Qué tipo de rendimiento es el alquiler de una habitación?

A efectos del IRPF, el dinero que recibes por alquilar una habitación de tu vivienda es un rendimiento del capital inmobiliario (arts. 22 y 23 de la Ley 35/2006, LIRPF), igual que si arrendases el piso completo. La ley no distingue entre alquilar todo el inmueble o solo una parte: lo relevante es que cedes el uso de un bien inmueble urbano a cambio de una renta.

Solo cambiaría la calificación si, además de ceder la habitación, montases un negocio con estructura propia: el artículo 27.2 LIRPF exige, para hablar de actividad económica, que exista al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa dedicado a la gestión. Si alquilas de forma habitual con servicios tipo hotel (limpieza diaria, cambio de ropa, recepción) pero sin ese empleado, el encaje fiscal es más discutido y conviene valorarlo caso por caso; para el alquiler de habitación "normal", sin esos servicios, se queda claramente en capital inmobiliario.

¿Hay que declararlo aunque sea poco dinero?

Sí. No existe un mínimo exento para el rendimiento del capital inmobiliario: tributa desde el primer euro que cobres. El límite de 1.000 euros que aparece en el manual práctico de la Agencia Tributaria se refiere a un umbral distinto, el que determina si estás obligado a presentar declaración por otras razones; no significa que ese ingreso concreto esté exento. Debes incluirlo en tu declaración de la Renta (Modelo 100, apartado de capital inmobiliario) del ejercicio en que lo cobraste.

¿Puedo aplicar la reducción si solo alquilo una habitación?

Esta es la duda que más caseros se plantean, y la respuesta es que sí. El artículo 23.2 LIRPF permite reducir el rendimiento neto positivo cuando el inmueble arrendado se destina a vivienda del inquilino. La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V0412-25, aclaró expresamente que esta reducción se aplica también cuando se arrienda solo una habitación, porque lo que importa es que el inquilino la use como su residencia habitual y permanente, no que se alquile el inmueble entero. Ese criterio confirma otro anterior, la consulta V2797-16, en el mismo sentido.

Desde la reforma de la Ley 12/2023, de Vivienda, los porcentajes de reducción para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 son:

• 50% con carácter general.
• 60% si la vivienda fue objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores al contrato.
• 70% si es el primer alquiler de la vivienda a un inquilino de entre 18 y 35 años en zona de mercado tensionado (o el arrendatario es una Administración pública o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social).
• 90% si se formaliza un nuevo contrato en zona tensionada con una renta al menos un 5% inferior a la del contrato anterior sobre la misma vivienda.

Para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se mantiene el régimen anterior, con una reducción única del 60%. En la práctica, para acreditar que la habitación se destina a vivienda habitual conviene guardar el contrato por escrito y, si es posible, el volante de empadronamiento del inquilino: la carga de la prueba, según el artículo 106 de la Ley General Tributaria, recae en quien aplica la reducción.

¿Qué gastos me puedo deducir?

Puedes deducir los gastos necesarios para obtener el rendimiento (art. 23.1 LIRPF): intereses y gastos de financiación, IBI, cuota de comunidad, seguro del hogar, suministros y la amortización del inmueble, que se calcula aplicando el 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral de la construcción, excluyendo el valor del suelo (art. 14 del Reglamento del IRPF, RD 439/2007).

Como solo alquilas una parte de la vivienda, la Agencia Tributaria exige prorratear estos gastos:

1. Por tiempo: solo los días del año en que la habitación estuvo efectivamente arrendada.
2. Por superficie: aplicando el porcentaje que representa la habitación (más, en su caso, el uso compartido de zonas comunes de la vivienda) sobre el total de metros cuadrados. El manual de la AEAT recoge de forma explícita este prorrateo por metros para los suministros; para el resto de gastos compartidos (IBI, comunidad, seguro, amortización) es el criterio que de forma consolidada aplican gestorías y la propia práctica administrativa, aunque conviene documentarlo bien.

Un ejemplo con cifras

Imagina un piso de 80 m² donde alquilas una habitación de 12 m² (15% de la superficie) durante los 12 meses del año, por 350 €/mes (4.200 € anuales). Si los gastos anuales del piso son 1.200 € de IBI y comunidad, 300 € de seguro, y la amortización calculada es de 900 €, el gasto deducible proporcional sería el 15% de esos 2.400 €, es decir, 360 €. El rendimiento neto previo a la reducción sería 4.200 € − 360 € = 3.840 €. Si el contrato es posterior a mayo de 2023 y cumple los requisitos generales, sobre esos 3.840 € se aplicaría la reducción del 50%, quedando un rendimiento neto reducido de 1.920 € a integrar en la base imponible.

¿Hay que presentar el modelo 130 o practicar retención?

No. El modelo 130 es exclusivo de quienes desarrollan una actividad económica en estimación directa, y el alquiler de una habitación sin empleado no lo es. Tampoco existe obligación de retención si el inquilino es un particular; si fuera una empresa, solo habría retención cuando la renta anual superase 900 euros (art. 75.3.g del Reglamento del IRPF). El ingreso se declara una vez al año, junto con el resto de tus rendimientos, en el Modelo 100 de la Renta.

Aviso legal. Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico personalizado. La aplicación de reducciones y deducciones depende de las circunstancias concretas de cada contribuyente; ante dudas sobre tu caso, consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria. Normativa de referencia: España, vigente a julio de 2026 (Ley 35/2006 del IRPF; Ley 12/2023 de Vivienda; RD 439/2007). Fuentes: Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta y Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE).