Fianza en el alquiler de habitación: cuánto se pide y cómo se devuelve

La fianza del alquiler de habitación no es la fianza legal de un mes de la LAU. Como el alquiler de una habitación se rige —según la tesis mayoritaria— por el Código Civil (arts. 1542 y ss.), su importe se pacta libremente, aunque lo habitual es pedir una mensualidad. No hay un plazo legal automático de devolución como el del art. 36.4 de la LAU, así que conviene fijarlo en el contrato; el casero solo puede retenerla por rentas o gastos impagados y desperfectos que excedan el desgaste normal. Tienes cinco años para reclamarla (art. 1964 del Código Civil).

¿La fianza de una habitación se rige por la LAU o por el Código Civil?

Esta es la pregunta que lo determina todo. La postura mayoritaria de la doctrina y de buena parte de las Audiencias Provinciales es que el alquiler de una habitación no está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque no se cede una vivienda completa que satisfaga por sí sola la necesidad permanente de alojamiento. Se rige, por tanto, por el Código Civil (arts. 1542 y siguientes), donde manda la autonomía de la voluntad del art. 1255: lo que las partes pacten en el contrato.

Esto tiene una consecuencia directa sobre la fianza: no se aplica de forma imperativa el artículo 36 de la LAU, que es el que fija la fianza obligatoria de una mensualidad en el alquiler de vivienda. Puedes profundizar en el régimen general en nuestra guía sobre si es legal alquilar por habitaciones.

¿Cuánta fianza se puede pedir por una habitación?

Al regirse por el Código Civil, no existe un mínimo ni un máximo legal: el importe de la fianza se acuerda entre arrendador e inquilino. En la práctica, lo más frecuente es pedir el equivalente a una mensualidad de la habitación, tomando como referencia lo que marca la LAU para la vivienda.

Conviene conocer el marco de la vivienda habitual para no pasarse. En un arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU, el propietario puede exigir una mensualidad de fianza (art. 36.1 LAU) y, además, una garantía adicional que no supere las dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años —o siete si el arrendador es persona jurídica— (art. 36.5 LAU, en la redacción de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda). Es decir, en vivienda el tope habitual es de tres mensualidades en total.

En el alquiler de habitación ese tope no se impone de forma automática, pero es una referencia sensata: pedir garantías desproporcionadas ahuyenta inquilinos y complica la devolución. Fija en el contrato el importe exacto y deja claro que se entrega en concepto de fianza, no como anticipo de la última renta.

¿Hay que depositar la fianza de la habitación en un organismo de la comunidad autónoma?

La obligación de depositar la fianza en el organismo autonómico de vivienda (como el IVIMA en Madrid o el INCASÒL en Cataluña) nace del art. 36.4 de la LAU y de la normativa de cada comunidad autónoma, y está pensada para los arrendamientos sujetos a la LAU. En un alquiler de habitación regido por el Código Civil, por regla general no se exige ese depósito.

Ahora bien, la regulación del depósito es autonómica y cambia de un territorio a otro, por lo que merece la pena comprobar qué dice tu comunidad. En cualquier caso, el depósito es una obligación del arrendador frente a la Administración; que no se deposite no priva al inquilino de su derecho a que se le devuelva la fianza al terminar.

¿Cuándo y cómo se devuelve la fianza de la habitación?

Como el contrato se rige por el Código Civil, no hay un plazo legal automático equivalente al de la LAU. Por eso lo más práctico es fijar el plazo en el propio contrato (por ejemplo, un mes desde la salida). Si no se pactó nada, la referencia habitual es la del artículo 36.4 de la LAU: la parte de la fianza que deba restituirse devenga el interés legal del dinero —un 3,25 % en 2026, según el tipo fijado en la Ley de Presupuestos— transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto.

El proceso ordenado de devolución es sencillo:

• Entrega de llaves. Marca el momento a partir del cual empieza a contar el plazo de devolución.
• Revisión de la habitación y las zonas comunes. El casero comprueba el estado frente al inventario o las fotos de entrada.
• Liquidación de cuentas. Se descuentan, si procede, rentas o gastos pactados impagados y desperfectos justificados.
• Devolución del saldo. Se reintegra la fianza (o lo que reste) por un medio que deje constancia, como una transferencia.

¿Qué puede descontar el casero de la fianza?

La fianza responde de las obligaciones del inquilino, no del paso del tiempo. El propietario puede retener, justificándolo:

• Rentas impagadas de la habitación pendientes a la salida.
• Gastos pactados no abonados: suministros repercutidos o servicios que el inquilino se comprometió a pagar en el contrato.
• Desperfectos que excedan el desgaste normal por un uso diligente: roturas, agujeros, manchas graves o mobiliario dañado.

Lo que no puede descontarse es el desgaste ordinario derivado del uso corriente (el desgaste de la pintura, pequeñas marcas por el paso del tiempo): ese deterioro corre a cargo del arrendador. Para poder retener con garantías, conviene documentar el estado de entrada y de salida y respaldar los daños con fotos, un inventario firmado o un presupuesto de reparación. Si lo retenido no cubre lo debido, la diferencia se reclama aparte, igual que se hace para reclamar rentas impagadas.

¿Cuánto tiempo hay para reclamar la fianza no devuelta?

La acción para reclamar la devolución de la fianza es una acción personal y prescribe a los cinco años desde que finaliza el contrato, conforme al artículo 1964.2 del Código Civil. En Cataluña, el plazo general de prescripción es de tres años. Antes de acudir a los tribunales, un requerimiento escrito fehaciente (un burofax) interrumpe la prescripción y suele bastar para desatascar la devolución.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio un mes de fianza en el alquiler de habitación?

No. La fianza de una mensualidad del art. 36.1 LAU rige para el alquiler de vivienda. En la habitación, regida por el Código Civil, el importe se pacta libremente; una mensualidad es lo habitual, pero no una obligación legal.

¿Puedo usar la fianza para pagar el último mes de alquiler?

Salvo que se haya pactado expresamente, no. La fianza es una garantía que se liquida al final, no un anticipo de la renta. Dejar de pagar el último mes «a cuenta de la fianza» puede considerarse un impago.

¿Qué pasa si el casero no depositó la fianza en el organismo autonómico?

El depósito es una obligación del arrendador frente a la Administración y su incumplimiento puede acarrearle una sanción. No afecta a tu derecho como inquilino a que te devuelvan la fianza al terminar el contrato.

¿Y si la habitación acaba considerándose vivienda habitual bajo la LAU?

Si un tribunal aplica el criterio funcional y entiende que el contrato está sujeto a la LAU, se aplicaría el régimen del art. 36: fianza de una mensualidad, depósito en el organismo autonómico y devolución con interés legal transcurrido un mes. Por eso conviene redactar bien el contrato desde el principio.

Aviso legal. Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La calificación del contrato (Código Civil o LAU) y los plazos pueden variar según las circunstancias del caso y la interpretación de los tribunales. Normativa de referencia: España, a julio de 2026 (Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil; Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda). Fuentes oficiales: Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 36 (BOE) y Código Civil, art. 1964 (BOE).