Reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026: 50%, 60%, 70% o 90%
La reducción del IRPF por alquiler de vivienda se aplica sobre el rendimiento neto positivo, después de restar los gastos deducibles. Para la Renta 2025, un contrato anterior al 26 de mayo de 2023 mantiene, en general, el 60%; en los contratos posteriores la regla general es el 50%, ampliable al 60%, 70% o 90% si se cumplen requisitos concretos.
¿Qué reducción del IRPF por alquiler de vivienda te corresponde?
El artículo 23.2 de la Ley del IRPF establece dos regímenes según cuándo se celebró el contrato. Este cuadro resume el criterio que la Agencia Tributaria aplica en el Manual práctico de Renta 2025:
| Fecha y porcentaje | Cuándo se aplica | Qué debes comprobar |
|---|---|---|
| 60% Contrato anterior al 26/05/2023 | Régimen transitorio general para arrendamiento de vivienda. | Uso permanente como vivienda y rendimiento neto positivo correctamente declarado. |
| 50% Contrato desde el 26/05/2023 | Regla general cuando no se cumplen las condiciones de los porcentajes incrementados. | Que no sea temporada, turístico, local u otro uso distinto de vivienda permanente. |
| 60% Contrato desde el 26/05/2023 | Vivienda rehabilitada conforme al art. 41.1 del Reglamento del IRPF, con obras terminadas dentro de los dos años anteriores a la firma. | No toda reforma es rehabilitación fiscal: conserva proyecto, licencias, facturas y prueba del alcance. |
| 70% Contrato desde el 26/05/2023 | Primer alquiler de la vivienda, en zona tensionada, a persona de 18 a 35 años; o determinados alquileres sociales a Administraciones y entidades sin fines lucrativos. | Los requisitos deben concurrir a la vez. Con varios inquilinos, el beneficio por edad se prorratea. |
| 90% Contrato desde el 26/05/2023 | Nuevo contrato de una vivienda ya alquilada, situada en zona tensionada, con renta inicial más de un 5% inferior a la última renta anterior actualizada. | Declaración vigente de la zona, contrato anterior, actualización que procedía y rebaja superior —no igual— al 5%. |
Los porcentajes no se suman. Si cumples el 90%, aplicas ese porcentaje en lugar del 50%; si no, bajas por el árbol de requisitos hasta encontrar el que corresponda. Para porcentajes ligados a una zona tensionada, comprueba la dirección y la vigencia en el listado oficial del Ministerio de Vivienda.
¿Sobre qué cantidad se calcula la reducción?
Se calcula sobre el rendimiento neto positivo del inmueble. El orden importa: primero sumas los ingresos íntegros del alquiler; después restas los gastos deducibles del alquiler que correspondan al periodo arrendado —por ejemplo, intereses de financiación, reparaciones, IBI, comunidad, seguro y amortización dentro de sus reglas— y solo entonces aplicas la reducción.
La fórmula simplificada es: (ingresos íntegros − gastos deducibles) × (1 − porcentaje de reducción). El resultado es el rendimiento neto reducido que se integra en la base general, no el impuesto final. La cuota dependerá del resto de rentas y circunstancias personales del propietario.
Ejemplo con una reducción del 50%
Un propietario cobra 1.000 € al mes durante todo 2025: 12.000 € de ingresos. Acredita 3.000 € de gastos fiscalmente deducibles. El rendimiento neto es 9.000 €. Si el contrato se firmó en 2024 y no cumple un supuesto incrementado, aplica el 50%: declara un rendimiento neto reducido de 4.500 €.
La reducción no es de 6.000 € sobre los cobros ni significa que Hacienda devuelva 4.500 €. Reduce la parte del rendimiento que se somete a la escala general del IRPF.
Para analizar la rentabilidad económica antes de impuestos puedes usar la calculadora de rentabilidad del alquiler. Su resultado no sustituye el cálculo fiscal: la base amortizable, los límites de intereses y reparaciones o el prorrateo por días exigen revisar la documentación de cada inmueble.
¿Qué exige la reducción del 70% por alquilar a jóvenes?
Alquilar a una persona de 18 a 35 años no da por sí solo derecho al 70%. Para un inquilino particular deben cumplirse simultáneamente tres condiciones: que sea la primera vez que ese propietario alquila esa vivienda, que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado y que el inquilino tenga entre 18 y 35 años.
Si firman varias personas y solo algunas cumplen la edad, la ley limita el 70% a la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a quienes sí cumplen. Conviene identificar a todos los ocupantes en el contrato y conservar la prueba de edad, la publicación oficial de la zona y la documentación que acredite que se trata del primer alquiler.
Existe otro acceso al 70% cuando el arrendatario es una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos acogida al régimen de la Ley 49/2002 y destina la vivienda a determinados programas de alquiler social, alojamiento de personas vulnerables o vivienda con renta limitada. Un contrato ordinario con una empresa no entra automáticamente en este supuesto.
¿Cuándo se puede aplicar la reducción del 90%?
El 90% exige que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato sobre una vivienda que ya estuvo alquilada como vivienda habitual, que la dirección se encuentre en una zona tensionada vigente y que la renta inicial sea más de un 5% inferior a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual que procediera.
Por ejemplo, si la última renta anterior actualizada era de 1.000 €, fijar exactamente 950 € supone una rebaja del 5%, no superior al 5%; no basta para el tenor literal del artículo 23.2. La comparación también debe hacerse contra la renta actualizada correcta, no contra la cifra inicial de un contrato antiguo.
¿Qué alquileres quedan fuera de la reducción?
La reducción protege el arrendamiento destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. La Agencia Tributaria excluye expresamente el alquiler de temporada y el turístico, aunque el ocupante duerma en el inmueble durante varios meses. Tampoco se aplica a locales, oficinas, garajes arrendados por separado ni a la parte del año en que la vivienda estuvo vacía o a disposición del propietario.
Un alquiler a una persona jurídica requiere especial cuidado. Puede admitirse si desde el principio queda identificada la persona física concreta que usará exclusivamente el inmueble como vivienda. Una cesión genérica para «empleados de la empresa» no cumple, con carácter general, esa delimitación.
Si alquilas únicamente una estancia, consulta la guía específica sobre alquiler de habitaciones e IRPF: la reducción puede ser posible cuando la habitación constituye la residencia habitual y permanente del inquilino, pero los ingresos y gastos deben prorratearse de forma coherente.
¿Qué documentación debería guardar el propietario?
- Contrato firmado, anexos, inventario y acreditación de la fecha y del uso como vivienda habitual.
- Ingresos completos: recibos, transferencias y cualquier cantidad repercutida al inquilino.
- Gastos deducibles: facturas, justificantes bancarios, IBI, comunidad, seguro y cálculo de amortización.
- Para el 70% o 90%: publicación oficial de la zona tensionada, prueba de edad cuando proceda y contratos o rentas anteriores.
- Para el 60% por rehabilitación: documentación que demuestre que la actuación encaja en el art. 41.1 del Reglamento del IRPF y terminó dentro del plazo de dos años.
No esperes a una comprobación para reconstruir el expediente. El artículo 23.2 limita la reducción a los rendimientos netos positivos calculados en una autoliquidación presentada antes de iniciarse un procedimiento de verificación, comprobación o inspección que los incluya. Además, la parte derivada de ingresos omitidos o gastos indebidamente deducidos que Hacienda regularice queda fuera de la reducción.
Documenta bien el alquiler desde el contrato
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¿La reducción se aplica sobre todos los ingresos?
No. Se aplica al rendimiento neto positivo: ingresos íntegros menos gastos fiscalmente deducibles. No se descuenta directamente de la renta cobrada ni de la cuota final del IRPF.
¿Qué reducción corresponde a un contrato anterior al 26 de mayo de 2023?
Con carácter general, mantiene la reducción del 60% del régimen transitorio, siempre que el arrendamiento sea de vivienda y se cumplan los demás requisitos.
¿Alquilar a una persona menor de 35 años da siempre derecho al 70%?
No. Para el supuesto de arrendatario particular, también debe ser el primer alquiler de esa vivienda por el propietario y estar situada en una zona tensionada vigente.
¿Se aplica al alquiler de temporada o turístico?
No. Estos contratos cubren una necesidad temporal y no la residencia permanente que exige el beneficio fiscal.
¿Puedo aplicarla después de un requerimiento de Hacienda?
No sobre las rentas o gastos que se regularicen dentro del procedimiento. La reducción exige que el rendimiento neto positivo figure calculado en una autoliquidación presentada antes de iniciarse la verificación, comprobación o inspección que lo incluya.
Aviso legal y actualización. Contenido informativo, actualizado el 22 de julio de 2026, que no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico personalizado. Se refiere al IRPF estatal y a la declaración de la Renta 2025; no sustituye la revisión de deducciones autonómicas ni de las circunstancias del contribuyente. Fuentes oficiales consultadas el 22/07/2026: Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025, Ley 35/2006 del IRPF, art. 23.2 (BOE), Reglamento del IRPF, art. 41 (BOE) y Ministerio de Vivienda, zonas tensionadas vigentes.