Gastos deducibles del alquiler en el IRPF: guía para propietarios

Los gastos deducibles del alquiler reducen el rendimiento íntegro que un propietario declara en el IRPF. Pueden incluir intereses, reparaciones, IBI, comunidad, seguros, suministros, gastos jurídicos, impagos que cumplan requisitos y amortización; pero cada concepto exige relación con el alquiler, justificante, límites y, en muchos casos, prorrateo por días.

¿Cómo se calculan los gastos deducibles del alquiler?

La fórmula básica es ingresos íntegros menos gastos deducibles igual a rendimiento neto del capital inmobiliario. Así lo resume la Agencia Tributaria y lo regula el artículo 23.1 de la Ley del IRPF.

Los ingresos no se limitan a las mensualidades. Incluyen, con carácter general, todo lo que el arrendatario deba satisfacer por la cesión del inmueble y de los bienes entregados con él. Si el propietario repercute comunidad, IBI u otro concepto, esa cantidad cobrada también forma parte del ingreso; después podrá registrar el gasto correspondiente si cumple los requisitos.

Esta guía parte del supuesto habitual de una persona física cuyo alquiler genera rendimientos del capital inmobiliario. Si la gestión constituye una actividad económica, existe cotitularidad, usufructo, alquiler turístico con servicios o tributación de no residentes, el tratamiento puede cambiar.

¿Qué gastos del alquiler son deducibles en el IRPF?

Intereses y gastos de financiación

Son deducibles los intereses y demás gastos de financiación de capital ajeno invertido en la adquisición o mejora. Esto no convierte la cuota completa de la hipoteca en gasto: la parte que devuelve principal reduce la deuda, pero no el rendimiento del alquiler.

La AEAT exige correlación con el inmueble y el periodo arrendado. Por regla general, los intereses se prorratean por los días alquilados y no se deducen por el tiempo anterior al contrato.

Reparación y conservación

Encajan las actuaciones que mantienen el uso normal, como pintar, revocar, arreglar una instalación o sustituir calefacción, ascensor o una puerta de seguridad. La factura debe identificar el trabajo y el inmueble. La guía sobre quién paga las reparaciones explica primero si el coste corresponde al casero o al inquilino; solo un gasto soportado fiscalmente por el propietario puede entrar en su cálculo.

Una ampliación o mejora no se resta de golpe como reparación. Si la obra aumenta capacidad, habitabilidad o vida útil, su coste se incorpora al valor y se recupera mediante amortización. La frontera depende de lo realmente ejecutado, no del nombre «reforma» que figure en el presupuesto.

IBI, comunidad, seguros, suministros y gestión

El Manual de Renta 2025 incluye entre los gastos necesarios tributos y tasas, primas de seguro, suministros, servicios personales como administración o portería, formalización y defensa jurídica. En la práctica pueden entrar IBI, comunidad, seguro de hogar o impago, honorarios de administración, facturas de suministros que asuma el propietario y coste del contrato o de una reclamación.

Guarda factura, recibo y prueba de pago. Si un gasto cubre varios inmuebles, actividades o periodos, documenta el criterio de reparto. Que un desembolso resulte económicamente razonable no basta si no puedes vincularlo al alquiler declarado.

Saldos de dudoso cobro

Una renta impagada se declara cuando resulta exigible. Después puede deducirse como saldo de dudoso cobro si el deudor está en concurso o si, al terminar el periodo impositivo, han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin renovación del crédito. La AEAT exige que el importe se haya incluido antes como ingreso. Si se cobra posteriormente, vuelve a computarse como ingreso en ese ejercicio.

Conserva el contrato, vencimientos y primera reclamación acreditable. Un mensaje informal difícil de fechar ofrece menos seguridad que un burofax por impago u otra comunicación fehaciente.

¿Cuál es el límite de intereses y reparaciones?

Los intereses y demás gastos de financiación, sumados a los gastos de conservación y reparación, no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble en el año. Es un límite conjunto y por inmueble, no una prohibición general de que el rendimiento neto termine siendo negativo por otros conceptos.

El exceso de esos dos grupos puede deducirse en los cuatro años siguientes, respetando de nuevo el límite con los gastos del año correspondiente. Lleva un cuadro por inmueble y ejercicio: origen del saldo, cantidad aplicada y parte pendiente. Mezclar los excesos de dos pisos impide comprobar correctamente el límite.

¿Cómo funciona la amortización de una vivienda alquilada?

La amortización reconoce la depreciación del inmueble y de los bienes cedidos con él. El suelo no se amortiza. Para la vivienda, la base se obtiene comparando el coste de adquisición satisfecho que corresponda a la construcción —incluidos los gastos y tributos inherentes que procedan— con el valor catastral de la construcción; se toma el mayor.

Hay una novedad relevante incorporada por la AEAT a la Renta 2025. Tras la sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025, de 20 de noviembre, sus instrucciones indican que el contribuyente puede aplicar un porcentaje entre el 1% mínimo y el 3% máximo sobre esa base. La instrucción oficial de Renta 2025 recoge expresamente ese criterio; la amortización acumulada no puede superar el valor de adquisición del inmueble, excluido el suelo.

Elegir un porcentaje inferior no elimina el efecto futuro. Al transmitir la vivienda, el valor de adquisición se minora por la amortización fiscal que corresponda. Por eso conviene conservar desde la compra la escritura, gastos, tributos, referencia catastral, desglose suelo-construcción, mejoras y cuadro de amortización.

Los muebles e instalaciones cedidos con el piso siguen sus coeficientes específicos; la AEAT señala un máximo del 10% para instalaciones, mobiliario y enseres dentro de la tabla simplificada. No mezcles su base con la construcción.

¿Hay que prorratear los gastos si el piso estuvo vacío?

Sí, como regla general. Amortización, intereses, seguros, comunidad, IBI, suministros y otros costes periódicos se imputan según los días en que el inmueble estuvo arrendado. Por los días a disposición del propietario puede proceder imputación de renta inmobiliaria, aunque el piso estuviera anunciado.

Las reparaciones realizadas antes de firmar tienen un matiz. Pueden llegar a deducirse si se destinan exclusivamente a obtener rendimientos mediante un alquiler posterior y no al disfrute, ni siquiera temporal, del propietario. El criterio unificado del TEAC publicado en el BOE exige que los gastos previos estén expresamente destinados a ofrecer el inmueble en arrendamiento. Si ese año todavía no hay ingresos, podrán aplicarse en los cuatro años siguientes dentro del límite de intereses y reparaciones. Anuncios, encargos, facturas y la cercanía del contrato ayudan a probar la finalidad.

En un alquiler de habitación también hay que repartir ingresos y gastos entre la parte alquilada y el resto, además del tiempo. Consulta la guía específica de alquiler de habitaciones en la declaración.

Ejemplo de cálculo del rendimiento neto

El ejemplo no contempla cotitularidad, periodos vacíos, exceso pendiente, parentesco, mejoras ni deducciones autonómicas. La calculadora de rentabilidad ayuda a analizar la operación económica, pero no sustituye el cálculo del IRPF.

¿Qué documentación debe guardar el propietario?

1. Contrato, anexos e inventario, con fechas y uso identificados.
2. Relación de ingresos exigibles y cobrados, incluidas cantidades repercutidas.
3. Facturas y recibos vinculados al inmueble, junto con prueba de pago.
4. Certificados bancarios que separen intereses y capital de la hipoteca.
5. Escritura, Catastro y cuadro de amortización, separando suelo, construcción, mejoras y muebles.
6. Prueba de periodos arrendados y criterio usado para cada prorrateo.
7. Reclamaciones de impago con fecha y seguimiento del saldo.

Preguntas frecuentes

Fuentes oficiales consultadas

• Agencia Tributaria — cálculo del rendimiento del alquilerIngresos, gastos y orden del cálculo del rendimiento neto.
• Manual práctico de Renta 2025 — rendimiento netoRelación de gastos, límite conjunto y esquema de cálculo. Página actualizada el 17/03/2026.
• AEAT — gastos deducibles en Renta 2025Reparaciones, límite, saldos dudosos y amortización del 1% al 3% tras la STS 1502/2025. Página actualizada el 16/03/2026.
• Manual práctico de Renta 2025 — amortizaciónBase de construcción, límite acumulado, prorrateo y mobiliario.
• TEAC — gastos previos destinados al arrendamiento (BOE)Criterio unificado sobre la correlación de gastos anteriores con el alquiler posterior.
• Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23 (BOE)Gastos deducibles y reducciones del capital inmobiliario.
• Reglamento del IRPF, artículos 13 y 14 (BOE)Gastos necesarios y reglas de amortización.

Aviso legal y actualización. Contenido informativo sobre el IRPF estatal, revisado el 8 de agosto de 2026 con el Manual práctico de Renta 2025 y normativa consolidada. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico personalizado ni contempla todas las especialidades, deducciones autonómicas o cambios de ejercicios futuros. Verifica las reglas del periodo que vayas a declarar y consulta a un profesional ante mejoras, cotitularidad, actividad económica o transmisiones.