¿Quién paga las reparaciones en la vivienda alquilada: casero o inquilino?

Como norma general, el propietario paga las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable —fontanería, electricidad, calefacción, humedades— y el inquilino solo las pequeñas reparaciones que exige el desgaste del uso diario, como una junta o una bombilla. Lo fija el artículo 21 de la LAU, con una excepción clara: si el desperfecto lo causó el propio inquilino, lo paga él.

¿Qué dice la ley sobre quién repara qué?

Todo arrendador, alquile lo que alquile, tiene una obligación de partida recogida en el artículo 1.554 del Código Civil: hacer en la vivienda «todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada» durante toda la vigencia del contrato. Para el alquiler de vivienda habitual, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desarrolla esa obligación con el detalle que de verdad resuelve las disputas entre casero e inquilino: qué es una reparación "necesaria" y qué es una reparación "pequeña".

¿Qué reparaciones tiene que pagar el propietario?

El art. 21.1 LAU obliga al arrendador a realizar, «sin derecho a elevar por ello la renta», todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. En la práctica esto cubre las averías de instalaciones básicas: fontanería, electricidad, calefacción, la caldera o el calentador cuando fallan por antigüedad, o las humedades estructurales. La obligación tiene un límite claro: que el deterioro sea imputable al propio inquilino, o que la vivienda quede destruida por una causa ajena al arrendador.

¿Qué son las "pequeñas reparaciones" que paga el inquilino?

El art. 21.4 LAU pone a cargo del inquilino «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda». Son arreglos menores y de bajo coste: una junta o el mecanismo de un grifo, una bombilla, un fusible, las pilas de un mando o un tirador. Aquí no importa de quién sea la culpa: el criterio legal es la escasa entidad del gasto, ligada al desgaste normal de vivir en la vivienda.

¿Y si la avería la causó el propio inquilino?

Entra en juego el Código Civil. El artículo 1.563 establece que el arrendatario responde del deterioro o la pérdida de la vivienda «a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya»; el artículo 1.564 añade que también responde de los daños causados por las personas de su casa —familia, pareja, invitados—. Dicho de forma práctica: si una tubería revienta por su antigüedad, paga el propietario; si se rompe porque el inquilino la manipuló o por su negligencia, paga el inquilino, salvo que demuestre lo contrario.

¿Qué pasa si la obra no puede esperar a que acabe el contrato?

Cuando una reparación de conservación no se puede aplazar razonablemente, el art. 21.2 LAU obliga al inquilino a soportarla, «aunque le sea muy molesta» o le prive temporalmente de parte de la vivienda. Como contrapartida, si la obra se alarga más de veinte días, la renta debe reducirse en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado.

¿Cómo debe avisar el inquilino de una avería?

El art. 21.3 LAU obliga al inquilino a comunicar al propietario, «en el plazo más breve posible», la necesidad de cualquier reparación que corresponda a este, y a facilitarle el acceso para comprobar el estado de la vivienda. Si la avería es urgente —puede causar un daño inminente o una incomodidad grave—, el inquilino puede repararla por su cuenta avisando antes al arrendador, y exigirle el reembolso inmediato del importe.

¿Puede el inquilino hacer obras o reformas por su cuenta?

No sin permiso, si la obra cambia la configuración de la vivienda o de sus accesorios, o reduce su seguridad: el art. 23 LAU exige el consentimiento escrito del arrendador. Si el inquilino hace obras sin autorización, el propietario puede exigir, al terminar el contrato, que las deshaga y devuelva la vivienda a su estado original, o quedarse con la modificación sin compensar al inquilino. En los casos más graves, unas obras no autorizadas también pueden justificar la resolución anticipada del contrato.

Ejemplos rápidos: quién paga cada avería

¿Rigen las mismas reglas en el alquiler de una habitación?

No exactamente. El art. 21 LAU solo se aplica al arrendamiento de "vivienda" en el sentido del art. 2 LAU: cuando se alquila el inmueble completo para cubrir la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Alquilar una habitación dentro de un piso, con el propietario u otros inquilinos ocupando el resto, queda fuera de la LAU y se rige por las normas generales de arrendamiento del Código Civil. Sigue aplicando el principio del art. 1.554 CC —el arrendador debe hacer las reparaciones necesarias—, pero al no existir un equivalente exacto al art. 21.4 LAU, el contrato de habitación tiene más margen para pactar expresamente qué pequeñas reparaciones asume cada parte. Conviene dejarlo por escrito desde el primer día.

¿Qué hacer si el propietario no repara pese a haber avisado?

El inquilino puede exigir el cumplimiento de la obligación de conservación por la vía judicial y, si la falta de reparación afecta gravemente a la habitabilidad, plantear incluso la resolución del contrato. Como propietario, la forma más simple de evitar llegar a ese punto es atender el aviso, documentar la reparación con factura y, si la causa de la avería es dudosa, dejar claro por escrito en el contrato qué mantenimiento corresponde a cada parte desde el primer día. Esto también facilita las cosas si hay que descontar algo de la fianza al finalizar el alquiler.

Esta misma lógica de "quién paga qué" aparece en otras dudas habituales del casero, como quién paga el IBI en el alquiler o cómo redactar el contrato de alquiler de vivienda desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la reparación de la caldera o el calentador en un piso alquilado?

Si se rompe por antigüedad o desgaste, la paga el propietario, porque el art. 21.1 LAU le obliga a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad sin poder subir la renta por ello. Si la avería se debe a un mal uso del inquilino, el coste es suyo, conforme a los arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil.

¿Qué son las "pequeñas reparaciones" que paga el inquilino?

Son arreglos de escasa entidad derivados del uso diario —una junta, un fusible, una bombilla, las pilas de un mando— que el art. 21.4 LAU pone a cargo del inquilino, con independencia de que exista o no culpa.

¿Puede el inquilino hacer obras por su cuenta en la vivienda alquilada?

Solo obras urgentes para evitar un daño inminente, avisando antes al arrendador y con derecho a reembolso inmediato (art. 21.3 LAU). Para obras que cambien la configuración o la seguridad de la vivienda necesita el consentimiento escrito del propietario (art. 23 LAU).

¿Qué pasa si el propietario no repara una avería importante?

El inquilino puede exigir el cumplimiento por la vía judicial y, si la falta de reparación afecta gravemente a la habitabilidad, plantear la resolución del contrato. Si la avería es urgente, también puede repararla él mismo tras avisar y reclamar el reembolso inmediato.

¿Se aplican las mismas reglas en el alquiler de una habitación?

No exactamente. El art. 21 LAU solo rige el alquiler de vivienda completa. En una habitación, fuera del ámbito de la LAU, se aplica el régimen general del Código Civil (art. 1.554), con más margen para pactar en el contrato qué pequeñas reparaciones asume cada parte.

Aviso legal y actualización. Contenido informativo, actualizado el 25 de julio de 2026, que no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La calificación de cada avería (reparación necesaria, pequeña reparación o daño imputable al inquilino) depende de las circunstancias del caso; ante una disputa relevante, consulta con un abogado colegiado. Normativa de referencia: Real Decreto de 24 de julio de 1889, del Código Civil (arts. 1.554, 1.563 y 1.564); Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (arts. 21, 23 y 28). Fuentes oficiales: BOE — Código Civil y BOE — Ley de Arrendamientos Urbanos.