Devolución de la fianza del alquiler: plazos legales y descuentos por desperfectos

La devolución de la fianza del alquiler tiene un plazo claro: un mes desde la entrega de las llaves. Pasado ese mes, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero (el 3,25% en 2026) a favor del inquilino (art. 36.4 LAU). Solo puedes descontar rentas impagadas, suministros pendientes y desperfectos que vayan más allá del desgaste por el uso normal. Te explicamos cómo hacerlo bien y con qué pruebas.

¿Qué dice la ley sobre la fianza del alquiler?

La fianza está regulada en el artículo 36 de la LAU (Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos). A la firma del contrato es obligatoria la entrega de una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda (dos mensualidades si el uso es distinto del de vivienda).

Esa fianza no se queda en el cajón del propietario: la mayoría de comunidades autónomas obligan a depositarla en el organismo autonómico correspondiente (Incasòl en Cataluña, la Agencia de Vivienda Social en Madrid, el Institut Valencià de l'Habitatge, etc.) mientras dure el contrato. Al finalizar el arrendamiento, el propietario recupera ese depósito y con él responde frente al inquilino.

Además, el artículo 36.5 LAU (redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019) permite pactar garantías adicionales a la fianza —un depósito extra o un aval bancario—, con un límite: en contratos de vivienda de hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta.

¿Cuánto tiempo tengo para devolver la fianza?

El artículo 36.4 LAU establece que el saldo de la fianza que deba restituirse al inquilino al final del arriendo devengará el interés legal del dinero una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la devolución.

En la práctica, esto significa que dispones de un mes para revisar la vivienda, comprobar que no quedan rentas ni recibos pendientes, cuantificar los desperfectos y devolver lo que corresponda. Ese mes cuenta desde la entrega de llaves, no desde la fecha de fin de contrato que figure en el papel: si el inquilino te entrega las llaves el día 3, el plazo corre desde el día 3.

Si te retrasas sin causa, la cantidad no devuelta genera intereses a favor del inquilino al tipo del interés legal del dinero, fijado en el 3,25% para 2026 por la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Y si el inquilino te reclama judicialmente y gana, a esos intereses pueden sumarse los intereses procesales y las costas.

¿Qué puedo descontar de la fianza?

La fianza garantiza el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Puedes descontar, siempre con justificación documental:

• Rentas impagadas y cantidades asimiladas a la renta que queden pendientes (por ejemplo, la parte de IBI o comunidad repercutida por contrato).
• Suministros a cargo del inquilino no abonados: luz, agua, gas, hasta la fecha de entrega de llaves.
• Desperfectos que excedan del desgaste por el uso normal: daños imputables al inquilino conforme a los artículos 1561 y 1563 del Código Civil.

El artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la finca «tal como la recibió», salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Y el artículo 1563 le hace responsable del deterioro, a no ser que pruebe que se produjo sin culpa suya. A tu favor juega además el artículo 1562: se presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado, salvo prueba en contrario.

¿Qué es desgaste por uso normal y qué es un desperfecto?

Aquí está el origen de la mayoría de conflictos. La jurisprudencia de las Audiencias Provinciales es constante: no puedes exigir que la vivienda se devuelva como nueva. El menoscabo natural derivado del uso continuado y diligente no es descontable de la fianza.

Desgaste normal (no descontable)

• Pintura envejecida o amarilleada por el paso del tiempo.
• Pequeñas rozaduras en paredes, puertas o tarima.
• Desgaste progresivo del suelo, juntas o griferías por uso ordinario.
• Limpieza ordinaria propia de una vivienda habitada.

Desperfectos imputables al inquilino (descontables)

• Agujeros grandes, golpes o paredes pintadas de colores sin autorización.
• Puertas, sanitarios, electrodomésticos o mobiliario del inventario rotos.
• Quemaduras, manchas graves en suelos o encimeras.
• Suciedad extrema que exija una limpieza extraordinaria.

¿Cómo justifico los descuentos correctamente?

La carga de acreditar el desperfecto y su coste es tuya. El procedimiento seguro:

1. Inventario inicial con fotografías anexo al contrato, firmado por ambas partes. Sin él, probar el estado inicial es muy difícil.
2. Revisión conjunta a la salida y acta de entrega de llaves con el estado de la vivienda.
3. Fotografías fechadas de cada daño detectado.
4. Presupuestos o facturas de reparación que cuantifiquen cada partida.
5. Comunicación desglosada por escrito al inquilino dentro del mes: importe de la fianza, conceptos descontados, justificantes y saldo devuelto (haz la transferencia con concepto identificable).

Si los daños superan el importe de la fianza, la fianza no actúa como límite: puedes reclamar la diferencia extrajudicialmente y, si no hay acuerdo, por vía judicial. Para importes que excedan la mensualidad de fianza es donde cobra sentido la garantía adicional del art. 36.5 LAU pactada en el contrato.

¿Y si el contrato duró más de cinco años? La actualización de la fianza

Durante los primeros 5 años del contrato (7 si el arrendador es persona jurídica), la fianza no se actualiza (art. 36.2 LAU). Pero cuando el contrato se prorroga más allá de ese periodo, la fianza puede exigirse que se incremente o disminuya hasta igualar una mensualidad de la renta vigente. Al liquidar, devuelve el saldo que corresponda sobre la fianza efectivamente entregada, y recuerda solicitar la devolución del depósito a tu organismo autonómico con la documentación de fin de contrato.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?

Un mes desde la entrega de las llaves. Pasado ese plazo sin devolverla, el saldo pendiente devenga el interés legal del dinero, el 3,25% en 2026 (art. 36.4 LAU).

¿Qué puedo descontar de la fianza?

Rentas y cantidades asimiladas pendientes, recibos de suministros a cargo del inquilino no pagados y desperfectos que excedan del desgaste por uso normal (arts. 1561 y 1563 del Código Civil), siempre con justificantes.

¿Puedo descontar la pintura de la fianza?

Como regla general no: la pintura envejecida y las rozaduras leves son uso normal según la jurisprudencia. Sí cabe cuando hay daños que exceden claramente ese uso (colores sin permiso, agujeros grandes, manchas graves).

¿Qué pasa si los daños superan la fianza?

Puedes reclamar la diferencia al inquilino, extrajudicial o judicialmente, acreditándolo con inventario, fotos y facturas. El art. 36.5 LAU permite pactar garantías adicionales de hasta dos mensualidades para cubrir este riesgo.

¿Cómo recupero la fianza depositada en el organismo autonómico?

Solicitando la devolución del depósito al organismo de tu comunidad autónoma al finalizar el contrato. El plazo del mes para devolvérsela al inquilino corre igualmente desde la entrega de llaves.

Aviso legal. Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La aplicación de la normativa depende de las circunstancias de cada caso, del contrato firmado y de la regulación autonómica del depósito de fianzas. Para reclamaciones judiciales o redacción de cláusulas específicas, consulta con un abogado colegiado. Normativa de referencia: España, vigente a julio de 2026 (Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 36; Código Civil, arts. 1561 a 1564; interés legal del dinero del 3,25% fijado por la Ley de Presupuestos Generales del Estado). Fuentes: Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE, texto consolidado) y Código Civil (BOE, texto consolidado).