Inventario del contrato de alquiler: cómo hacerlo y qué debe incluir

Un inventario del contrato de alquiler es un anexo que identifica el contenido y el estado de la vivienda al entregar las llaves. Para que sea útil, debe recorrer cada estancia, describir muebles, electrodomésticos y desperfectos preexistentes, relacionar fotografías numeradas y quedar fechado y aceptado por propietario e inquilino.

¿Qué es un inventario anexo al contrato de alquiler?

Es un documento vinculado al contrato que describe la vivienda en la fecha de entrada. Puede incluir la distribución, el estado de paredes y suelos, mobiliario, electrodomésticos, equipamiento, número de llaves, lecturas de contadores y un reportaje fotográfico. No es solo una lista de objetos: debe permitir comparar el antes y el después de forma razonable.

El inventario conviene tanto en un piso amueblado como en uno vacío. En el segundo caso siguen existiendo puertas, ventanas, sanitarios, cocina, caldera, persianas, luminarias o desperfectos previos que interesa documentar. También es útil en un alquiler de habitación, identificando la zona privativa y los elementos comunes que se entregan para su uso.

¿Es obligatorio hacer inventario en el contrato de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece un formulario obligatorio ni exige un inventario separado para que exista un alquiler de vivienda. Su artículo 37 permite que las partes pidan la formalización por escrito y que, junto con identidad, finca, duración y renta, consten las demás cláusulas acordadas. Integrar el inventario como anexo es una forma práctica de dejar ese acuerdo por escrito.

Que no sea un formulario obligatorio no significa que resulte prescindible. El artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la finca como la recibió, salvo el deterioro por el tiempo o por causa inevitable. El artículo 1562 añade que, si no se expresó el estado al arrendar, se presume que se recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Y el artículo 1563 atribuye al arrendatario el deterioro o pérdida, salvo que pruebe que ocurrió sin culpa suya.

El inventario ayuda a concretar el punto de partida al que se refieren esas reglas. No garantiza por sí solo que prospere cualquier descuento ni convierte al inquilino en responsable del desgaste normal. Una reclamación también debe relacionar el daño final con el estado inicial y justificar su coste.

¿Qué debe incluir un buen inventario de alquiler?

1. Identificación. Dirección completa, fecha, partes y referencia al contrato principal: «Anexo I del contrato firmado el…».
2. Recorrido por estancias. Entrada, salón, dormitorios, cocina, baños, terraza, trastero y garaje, si forman parte del alquiler.
3. Elementos fijos. Suelos, paredes, techos, ventanas, puertas, persianas, armarios, enchufes, grifería, sanitarios y sistemas de climatización.
4. Muebles y enseres. Tipo, cantidad, ubicación y estado. Cuando aporte valor, marca, modelo o número de serie.
5. Electrodomésticos. Frigorífico, horno, placa, lavadora, lavavajillas, campana, microondas, caldera o calentador, indicando si se verificó su funcionamiento.
6. Defectos preexistentes. Arañazos, manchas, golpes, piezas flojas, humedad antigua o cualquier incidencia observada antes de entrar.
7. Fotografías vinculadas. Número de foto y descripción que permita saber a qué estancia y elemento corresponde.
8. Entrega. Juegos de llaves, mandos, tarjetas de acceso, lecturas de contadores y documentación o manuales entregados.
9. Aceptación. Fecha y firma o mecanismo de aceptación de ambas partes, con una copia idéntica para cada una.

¿Cómo describir el estado sin usar frases vagas?

«Todo en buen estado» aporta poca precisión. Describe hechos que otra persona pueda verificar. No hace falta redactar un informe técnico; basta con distinguir lo funcional, lo desgastado y lo dañado.

Evita afirmar que un aparato «funciona perfectamente» si no se ha probado. Es más exacto anotar «encendido y función básica comprobados el día de la entrega» o «funcionamiento no verificado». Esa cautela reduce discusiones posteriores.

¿Cómo hacer un inventario fotográfico que sirva de prueba?

Empieza con planos generales de cada estancia y continúa con primeros planos de bienes relevantes y defectos. Usa luz suficiente, no apliques filtros y conserva los archivos originales. Nombra o numera las imágenes de forma estable —por ejemplo, «Cocina-01», «Cocina-02»— y repite esa referencia en el anexo escrito.

Las fotos aisladas pueden ser difíciles de fechar o vincular a una vivienda concreta. Para darles contexto:

• incluye en la primera imagen una hoja con dirección parcial, fecha y nombre del anexo, sin exponer datos personales innecesarios;
• añade una tabla de correspondencia entre archivo, estancia y descripción;
• indica en el anexo cuántos archivos se entregan y por qué medio;
• envía la misma carpeta o PDF a ambas partes y conserva el mensaje de entrega;
• no borres los originales aunque prepares una versión comprimida para firmar.

Un vídeo continuo puede complementar las fotos, pero no las sustituye: localizar un detalle concreto en una secuencia larga resulta más difícil. La combinación más clara suele ser inventario escrito, fotos numeradas y, si se desea, un recorrido en vídeo.

Modelo orientativo de cláusula para vincular el inventario

Es un ejemplo informativo, no una cláusula universal. El plazo para comunicar incidencias no aparece fijado con carácter general por la LAU: si se ofrece, debe quedar pactado de forma clara. Tampoco conviene usar el inventario para trasladar al inquilino las reparaciones que corresponden al propietario según el artículo 21 de la LAU.

¿Cómo se firma y se entrega el anexo?

La ley no impone una única técnica para firmar un inventario. En papel, una práctica prudente es numerar las páginas, rubricarlas y firmar al final, indicando cuántas imágenes forman parte del anexo. En formato digital, conserva el documento aceptado, las fotos referenciadas y la evidencia de entrega. Lo decisivo es poder identificar la versión que ambas partes aceptaron, no acumular firmas sin orden.

No añadas fotografías después de la firma como si hubieran estado desde el principio. Si aparece una incidencia durante los primeros días y ambas partes la reconocen, crea un anexo breve con fecha, descripción y, cuando proceda, foto. Esa trazabilidad vale más que editar silenciosamente el documento original.

¿Qué hacer cuando cambia un mueble o electrodoméstico?

Actualiza el inventario durante el contrato. Un anexo de sustitución debería indicar qué elemento sale, su causa, qué elemento entra, quién conserva la propiedad y desde qué fecha. Si el propietario reemplaza una lavadora por avería, por ejemplo, conviene registrar marca, modelo y estado del aparato nuevo. Si el inquilino aporta un mueble propio, deja claro que no se incorpora a los bienes del arrendador.

También interesa documentar reparaciones importantes, obras consentidas y retirada de objetos. Así, al entregar las llaves, nadie compara la vivienda con una fotografía desactualizada de años atrás.

¿Cómo usar el inventario al finalizar el alquiler?

1. Programa una revisión conjunta, si es posible, con el inventario inicial.
2. Fotografía el estado final siguiendo el mismo orden y las mismas estancias.
3. Distingue faltantes o daños nuevos del desgaste por el tiempo y el uso ordinario.
4. Firma un acta de entrega de llaves con fecha, lecturas y observaciones, sin forzar acuerdos sobre daños que aún no puedan valorarse.
5. Si procede un descuento, identifica el elemento, muestra la comparación y aporta factura o presupuesto razonable.

El inventario no autoriza a retener automáticamente la fianza. El artículo 36.4 LAU establece que el saldo que deba devolverse devenga interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves. En la guía sobre devolución de la fianza y desperfectos explicamos cómo separar desgaste, deuda y daño acreditado.

Errores frecuentes que restan valor al inventario

• copiar una lista genérica que no coincide con la vivienda;
• describir todo como «nuevo» o «perfecto» sin revisar;
• fotografiar solo muebles y olvidar paredes, suelos e instalaciones;
• usar imágenes borrosas, sin numerar o que ninguna cláusula vincula al contrato;
• no entregar copia al inquilino o no recoger su aceptación;
• omitir defectos previos que luego pueden parecer daños nuevos;
• no actualizar sustituciones realizadas durante el alquiler;
• confundir el inventario con una autorización para descontar el coste de renovar objetos antiguos.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio hacer inventario en un contrato de alquiler?

La LAU no impone un modelo de inventario separado, pero documentar contenido y estado ayuda a probar qué se entregó. Si no se expresó el estado, el artículo 1562 del Código Civil presume que el inquilino recibió la finca en buen estado, salvo prueba en contrario.

¿Qué debe incluir un inventario de alquiler?

Identificación del contrato y la vivienda, recorrido por estancias, muebles, electrodomésticos, instalaciones, desperfectos previos, fotos numeradas, llaves, lecturas, fecha y aceptación de las partes.

¿Sirven las fotos sin un inventario escrito?

Pueden ayudar, pero es más fácil vincularlas al alquiler si aparecen numeradas en un anexo, con descripción y aceptación de ambas partes. Conviene conservar originales y entregar la misma copia a propietario e inquilino.

¿Hay que firmar todas las páginas?

No existe una forma única impuesta por la LAU, pero rubricar las páginas y declarar que el anexo forma parte del contrato reduce dudas sobre qué versión se aceptó.

¿Cómo se actualiza si se cambia un mueble?

Con un anexo posterior fechado que identifique el elemento retirado y el nuevo, incluya fotos cuando aporten valor y quede aceptado por ambas partes mediante un medio que permita conservar la prueba.

Fuentes oficiales consultadas

• Código Civil, artículos 1561 a 1564 — BOEDevolución de la finca, presunción sobre el estado inicial y responsabilidad por deterioro.
• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 21 — BOEConservación, daños imputables y pequeñas reparaciones en el alquiler de vivienda.
• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 36 y 37 — BOEFianza y formalización escrita del arrendamiento.

Aviso legal y actualización. Contenido informativo y divulgativo; no constituye asesoramiento jurídico personalizado ni sustituye la revisión del contrato y las pruebas del caso. Normativa española contrastada el 25/07/2026 en los textos consolidados del BOE: Código Civil, arts. 1561 a 1564, y Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 21, 36 y 37. La valoración de la prueba corresponde al órgano que resuelva cada controversia.