Actualizar la fianza del alquiler: cuándo y cómo hacerlo
La fianza de una vivienda no se actualiza durante los primeros cinco años del contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica. Cuando después se produce una prórroga, puede ajustarse hasta quedar igual a una mensualidad de la renta vigente. El cambio debe documentarse y, si la fianza está depositada ante la comunidad autónoma, hay que regularizar también ese depósito.
Qué dice el artículo 36 de la LAU
La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), exige al celebrar el contrato una fianza en metálico equivalente a una mensualidad en el alquiler de vivienda y a dos mensualidades en los arrendamientos para uso distinto, como un local o un alquiler de temporada.
Su artículo 36.2 establece dos ideas diferentes. Primero, durante los cinco primeros años —siete cuando el arrendador es una persona jurídica— la fianza no está sujeta a actualización. Segundo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue después de ese periodo, el arrendador puede exigir el incremento o el arrendatario la disminución necesaria para igualarla a una o dos mensualidades de la renta vigente, según el tipo de alquiler.
La regla no autoriza a subir la fianza cada vez que se revisa la renta durante esos primeros años. Renta y fianza son conceptos distintos: la actualización anual de la renta puede aplicarse cuando proceda según el contrato y la normativa; la fianza permanece congelada en el periodo inicial indicado.
| Situación | Regla para vivienda | Qué hacer |
|---|---|---|
| Primeros 5 años, arrendador persona física | No se actualiza la fianza. | Mantener la mensualidad entregada al inicio. |
| Primeros 7 años, arrendador persona jurídica | No se actualiza la fianza. | Mantener el importe inicial. |
| Prórroga después del periodo anterior | Puede ajustarse a una mensualidad de renta vigente. | Calcular diferencia, comunicar, cobrar o devolver y documentar. |
| Plazo pactado superior a 5 o 7 años | Rige el pacto; sin pacto específico, se presume lo acordado para la renta. | Revisar literalmente contrato y fecha antes de calcular. |
El primer dato que debes revisar es la fecha del contrato
Los plazos de cinco y siete años corresponden a la redacción vigente del artículo 36 introducida por el Real Decreto-ley 7/2019 para contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019. Un contrato anterior puede estar sujeto a otra redacción de la LAU y a sus reglas transitorias. Por ejemplo, la reforma de 2013 utilizó un periodo inicial de tres años para la actualización de la fianza.
No apliques automáticamente la regla actual a un contrato antiguo. Comprueba:
- fecha de firma y fecha de entrada en vigor;
- si el arrendador es persona física o jurídica;
- duración inicialmente pactada y prórrogas producidas;
- cláusula de actualización de renta y cláusula específica de fianza;
- uso real del inmueble: vivienda habitual o uso distinto.
Cómo calcular la actualización de la fianza
El cálculo ordinario en vivienda consiste en comparar la fianza que consta entregada con una mensualidad de la renta vigente en la fecha de la prórroga:
Renta vigente: 950 € · Fianza existente: 800 € · Diferencia a entregar: 150 €.
Si la renta hubiera disminuido de 800 € a 760 €, el inquilino podría pedir que la fianza bajase a 760 € y el propietario devolvería 40 €. La LAU contempla expresamente tanto el incremento como la disminución.
Usa la renta vigente, no la renta de mercado que te gustaría cobrar ni una renta futura todavía no exigible. Si existe una actualización de renta pendiente, determina primero si está prevista en el contrato, qué índice corresponde y desde cuándo produce efectos. La fianza no sirve para imponer una subida de renta fuera de esas reglas.
Qué ocurre si el contrato pactó más de cinco o siete años
El artículo 36.3 regula el periodo en que el plazo pactado excede de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica. En ese tramo manda lo estipulado por las partes sobre la actualización de la fianza. Si no existe pacto específico, la ley presume que lo acordado para actualizar la renta se quiso también para la fianza.
Este supuesto no debe mezclarse sin más con un contrato anual prorrogado obligatoriamente. La duración pactada, la prórroga legal y la tácita reconducción no son sinónimos. Si no está claro en qué fase se encuentra el contrato, consulta primero nuestra guía sobre duración y prórrogas del alquiler.
Cómo comunicar y documentar el ajuste
La LAU no exige firmar un contrato nuevo para actualizar la fianza. De hecho, sustituir el contrato sin necesidad puede crear dudas sobre la fecha, la duración o las demás condiciones. Es más limpio preparar un anexo o recibo que incluya:
- identidad del arrendador y del arrendatario;
- dirección de la vivienda y fecha del contrato original;
- prórroga que da lugar al ajuste;
- renta mensual vigente y cómo se determinó;
- importe de la fianza inicial y diferencia entregada o devuelta;
- nuevo total de la fianza;
- fecha, forma de pago y firma de ambas partes;
- declaración de que las demás cláusulas continúan vigentes.
Haz el pago por un medio trazable y usa un concepto claro. Si se entrega en efectivo, firma un recibo. Conserva contrato, anexos, comunicaciones de renta y justificantes junto con el resguardo del depósito autonómico.
Actualizar el depósito ante la comunidad autónoma
La disposición adicional tercera de la LAU permite que las comunidades autónomas regulen el depósito obligatorio de las fianzas. Por eso no existe un único formulario estatal: el organismo, el plazo, la vía telemática y las consecuencias de no regularizar varían por territorio.
Cuando tu comunidad exige el depósito, el trabajo no termina al cobrar la diferencia al inquilino. Consulta el trámite oficial y actualiza el importe depositado. Como ejemplos verificados:
- la Comunidad de Madrid explica el régimen de actualización dentro de su servicio de fianzas;
- el INCASÒL dispone de un trámite específico de actualización mediante su modelo correspondiente;
- el IBAVI de Illes Balears solicita el formulario de actualización y el anexo del contrato.
Estos ejemplos no sustituyen la consulta del organismo competente donde está la vivienda. Busca siempre el portal oficial autonómico y conserva el justificante definitivo.
Errores frecuentes al actualizar la fianza
- Subirla todos los años. La prohibición de actualizar durante los primeros cinco o siete años es clara para los contratos actuales.
- Cobrar una mensualidad completa. Solo se ajusta la diferencia hasta alcanzar la cuantía legal.
- Confundir fianza y garantía adicional. La garantía adicional tiene su propio pacto y límites.
- Usar la renta de mercado. El cálculo parte de la renta vigente del contrato.
- Olvidar una disminución. El inquilino también puede pedir el ajuste a la baja cuando corresponda.
- No regularizar el depósito. El dinero cobrado y el importe depositado deben quedar correctamente documentados conforme al trámite autonómico.
- Firmar un contrato nuevo sin analizar efectos. Un anexo acotado evita alterar duración y derechos por error.
Deja la fianza bien documentada
Prepara un contrato de vivienda con las cláusulas esenciales y conserva cada actualización mediante un anexo claro. Si tu caso incluye un contrato antiguo o una prórroga dudosa, revisa antes la documentación con un profesional.
Crear contrato de alquilerPreguntas frecuentes
¿Cuándo se puede actualizar la fianza del alquiler?
En los contratos de vivienda sujetos a la redacción actual de la LAU, no durante los primeros cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Al producirse una prórroga posterior, puede ajustarse hasta una mensualidad de la renta vigente.
¿La fianza sube cada vez que se actualiza la renta?
No durante los primeros cinco o siete años. Después importa el momento de la prórroga y, si el plazo pactado excede esos límites, lo acordado por las partes.
¿Cómo se calcula la actualización de la fianza?
Compara la fianza entregada con una mensualidad de la renta vigente en vivienda, o dos en uso distinto. Se entrega o devuelve solo la diferencia.
¿Hay que firmar un contrato nuevo?
No. Un anexo o recibo firmado puede identificar el contrato, la renta vigente, la fianza anterior, la diferencia y la fecha sin modificar las demás condiciones.
¿Hay que actualizar también el depósito autonómico?
Cuando la comunidad exige el depósito, consulta y realiza el trámite de actualización aplicable. Organismo, formulario, plazo y documentos varían según el territorio.
Fuentes oficiales consultadas
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 36Texto consolidado del BOE sobre cuantía, actualización, devolución y garantías adicionales.
- Real Decreto-ley 7/2019Reforma aplicable a los contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019 y régimen transitorio.
- Comunidad de Madrid: fianzas de arrendamientoInformación oficial sobre depósito y actualización.
- INCASÒL: actualización de fianzasTrámite oficial catalán para regularizar el importe depositado.
- IBAVI: actualización de fianzaInformación oficial de Illes Balears sobre formulario y documentación.
Aviso legal. Contenido informativo actualizado el 9 de agosto de 2026; no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La regla depende de la fecha, duración y cláusulas del contrato, de la naturaleza del arrendador y de la normativa autonómica del depósito. Revisa tu documentación y el trámite oficial competente antes de exigir o devolver cantidades.