Garantía adicional del alquiler: depósito, aval bancario o fiador
La garantía adicional del alquiler es un refuerzo pactado aparte de la fianza legal para cubrir obligaciones del inquilino. En vivienda habitual, si el contrato dura hasta cinco años —o siete cuando el arrendador es persona jurídica—, su valor no puede superar dos mensualidades de renta. Puede articularse como depósito, aval bancario, fiador u otra fórmula claramente descrita.
¿Qué es una garantía adicional en el alquiler?
Es un pacto voluntario que refuerza el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias: pago de la renta y cantidades asumidas, devolución de bienes, reparación de daños imputables u otros compromisos que el contrato identifique. No existe una modalidad única. El propietario puede valorar un depósito en efectivo, un aval emitido por un banco, una fianza personal o un seguro, siempre dentro de la ley y con una redacción coherente.
La garantía adicional no sustituye a la selección del inquilino, a un inventario preciso ni a una gestión rápida del impago. Tampoco permite cobrar automáticamente cualquier cantidad: para ejecutar o descontar una garantía debe existir un incumplimiento cubierto y acreditado.
¿Qué límite fija la LAU para la garantía adicional?
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige una mensualidad de fianza en metálico en el arrendamiento de vivienda. El apartado 5 permite pactar cualquier tipo de garantía adicional y establece el límite aplicable a los contratos de vivienda de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica: su valor no puede exceder de dos mensualidades de renta.
Por tanto, en ese supuesto no se suman dos mensualidades por cada instrumento. El límite se refiere al valor de la garantía adicional pactada. Combinar un depósito, un aval y un fiador sin cuantificar el alcance de cada uno puede superar el máximo o generar una discusión innecesaria.
| Concepto | En vivienda habitual | Ejemplo con renta de 900 € |
|---|---|---|
| Fianza legal | Una mensualidad en metálico; obligatoria. | 900 € |
| Garantía adicional | Hasta dos mensualidades de valor en contratos de hasta 5 o 7 años, según quién arriende. | Hasta 1.800 € |
| Primer mes de renta | Pago de la mensualidad corriente; no es garantía. | 900 € si se cobra al inicio |
La regla cambia según la naturaleza y duración real del arrendamiento. En uso distinto de vivienda, incluida una temporada correctamente calificada, la fianza legal es de dos mensualidades y el apartado 5 no formula el mismo tope. Eso no autoriza a disfrazar una necesidad permanente como alquiler de temporada para eludir las normas de vivienda.
¿En qué se diferencia de la fianza legal?
- Origen. La fianza en metálico es obligatoria por ley; la garantía adicional nace de un pacto.
- Importe. En vivienda, la fianza equivale a una mensualidad. La adicional se somete al límite explicado cuando corresponde.
- Depósito administrativo. La LAU permite a las comunidades autónomas exigir que el arrendador deposite la fianza legal ante el organismo competente. Debes revisar la regla autonómica aplicable y no asumir que un depósito adicional sigue exactamente el mismo trámite.
- Documento. Conviene reflejar ambas por separado en el contrato y en los recibos.
- Liquidación. Las dos pueden responder de incumplimientos, pero cada descuento debe relacionarse con una deuda o un daño probado.
Consulta también la guía sobre devolución de la fianza. El artículo 36.4 LAU prevé interés legal sobre el saldo de la fianza transcurrido un mes desde la entrega de llaves; para el depósito adicional, una cláusula clara debe fijar el procedimiento de liquidación y devolución sin pretender legitimar retenciones injustificadas.
Depósito adicional: ¿cuándo tiene sentido?
El depósito adicional consiste en entregar dinero al propietario —o al mecanismo de custodia acordado— al inicio. Es simple de entender y ofrece liquidez inmediata si aparece una deuda acreditada. A cambio, el arrendador debe custodiarlo, mantenerlo separado conceptualmente de la renta y rendir cuentas al finalizar.
La cláusula debería indicar importe, medio de pago, obligaciones cubiertas, prohibición de usarlo como mensualidad corriente, plazo de comprobación al terminar y forma de justificar descuentos. Entrega un recibo específico y evita cobrar en efectivo sin prueba.
Aval bancario: ¿cómo funciona y qué debes revisar?
El Banco de España define el aval bancario para alquiler como el documento mediante el que una entidad garantiza al arrendador el pago de una cantidad si el inquilino incumple. Antes de emitirlo, el banco estudia la solvencia; el documento fija importe máximo, vigencia y condiciones de reclamación.
Para el propietario, no basta con leer «aval a primer requerimiento». Comprueba:
- identidad exacta del banco, ordenante y beneficiario;
- obligaciones garantizadas y cuantía máxima;
- fecha de inicio, vencimiento y si este extingue o solo limita el periodo cubierto;
- documentos y canal necesarios para reclamar;
- qué ocurre durante las prórrogas del alquiler;
- cómo se cancela y quién conserva el original.
Para el inquilino puede implicar comisiones e inmovilización de fondos. El Banco de España recuerda que la entidad presta un servicio financiero y puede cobrar costes de estudio y riesgo según el contrato bancario. Como casero, compara esa carga con un depósito razonable o un seguro de impago; una garantía más compleja no siempre protege mejor.
Fiador o avalista personal: ¿qué implica?
En el lenguaje cotidiano se habla de avalista, pero la figura civil habitual es la fianza personal. El artículo 1822 del Código Civil establece que el fiador se obliga a pagar o cumplir por un tercero si este no lo hace. El artículo 1827 añade que la fianza debe ser expresa y no se extiende más allá de lo pactado.
Una fianza ordinaria permite al fiador exigir, en ciertos casos, que antes se persigan bienes del deudor. Ese beneficio de excusión no opera cuando ha renunciado expresamente o se obliga solidariamente, según los artículos 1830 y 1831. Es una diferencia importante: «fiador solidario» no es una coletilla inocua.
El BOE no proporciona un modelo específico para valorar una garantía personal a efectos del límite del artículo 36.5 LAU. Para evitar una obligación indeterminada, concreta por escrito la cuantía máxima, las rentas o daños cubiertos, la duración y el efecto de las prórrogas. Si se pretende una garantía extensa o solidaria, las tres partes deberían entender su alcance y revisar la cláusula con asesoramiento individual.
¿Qué garantía conviene más al propietario?
| Opción | Ventaja práctica | Coste o cautela |
|---|---|---|
| Depósito adicional | Simple y disponible para liquidar una deuda probada. | Exige custodia, trazabilidad y devolución; concentra el desembolso inicial. |
| Aval bancario | Respaldo de una entidad hasta el máximo pactado. | Puede tener comisiones, bloquear fondos y caducar si no se renueva. |
| Fiador personal | No exige necesariamente entregar dinero al inicio. | Su utilidad depende de solvencia y redacción; reclamar puede requerir actuar contra otra persona. |
| Seguro de impago | Puede añadir defensa jurídica y meses de renta. | Prima, exclusiones, franquicia y aprobación previa del inquilino. |
Elige según el riesgo real. Para una vivienda sin muebles y un inquilino solvente quizá baste un depósito limitado. Si dependes de la renta mensual, puede pesar más la liquidez de una póliza. No acumules instrumentos por inercia: compara importe realmente recuperable, tiempo de cobro, coste para ambas partes y facilidad de ejecución.
¿Qué debe incluir la cláusula de garantía adicional?
- Identificación de contrato, vivienda y partes.
- Tipo de garantía e importe o valor máximo.
- Obligaciones concretas que cubre.
- Momento y prueba necesarios para ejecutarla.
- Duración y tratamiento de prórrogas o cambios de renta.
- Custodia, actualización y, si procede, costes.
- Plazo y medio de devolución o cancelación.
- Firma del inquilino, propietario y fiador cuando exista.
Ejemplo orientativo para un depósito adicional
Además de la fianza legal de [importe], la parte arrendataria entrega [importe], equivalente a [número] mensualidades, como garantía adicional del cumplimiento de las obligaciones de pago y de reparación de daños imputables acreditados. No podrá aplicarse unilateralmente al pago de rentas.
Finalizado el contrato y entregadas las llaves, el arrendador liquidará por escrito las cantidades pendientes y devolverá el saldo por [medio] en el plazo pactado de [plazo], justificando documentalmente cualquier descuento.
Es un punto de partida informativo, no una cláusula universal. Debe adaptarse al tipo de contrato, la comunidad autónoma y el instrumento elegido. Para un fiador o aval bancario hacen falta previsiones distintas.
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¿Cuántos meses de garantía adicional se pueden pedir?
En vivienda de hasta cinco años, o siete si arrienda una persona jurídica, su valor no puede superar dos mensualidades de renta. La fianza legal de una mensualidad se cuenta aparte.
¿La garantía adicional sustituye a la fianza?
No. La fianza en metálico es obligatoria en vivienda. La garantía adicional es un pacto distinto y debe documentarse por separado.
¿Qué es mejor, depósito o aval bancario?
El depósito es más simple, pero exige entregar y custodiar dinero. El aval bancario aporta respaldo de una entidad, aunque puede tener comisiones, fondos bloqueados, requisitos de reclamación y fecha de caducidad.
¿Qué debe decir una cláusula de avalista?
Quién afianza, qué obligaciones cubre, máximo, duración, forma de reclamación y si responde solidariamente. La fianza personal debe ser expresa y su alcance no debe quedar ambiguo.
¿Cuándo se devuelve el depósito adicional?
Al finalizar, una vez revisadas rentas, cantidades asumidas y daños imputables. El contrato debe prever una liquidación escrita, un plazo razonable y justificación de cualquier descuento.
Fuentes oficiales consultadas
- Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36 — BOEFianza legal, devolución y límite de las garantías adicionales en vivienda.
- Código Civil, artículos 1822 a 1831 — BOENaturaleza, alcance expreso y efectos de la fianza personal.
- Aval bancario para alquilar una vivienda — Banco de EspañaImporte, vigencia, reclamación, costes y posible inmovilización de fondos.
Aviso legal y actualización. Contenido informativo revisado el 26/07/2026; no constituye asesoramiento jurídico, bancario ni asegurador. Normativa española contrastada en los textos consolidados del BOE: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 36, y Código Civil, arts. 1822 a 1831. La validez, valoración y ejecución de una garantía dependen de su redacción, la fecha, el tipo real de arrendamiento y las circunstancias del caso.