Inquilino hace obras sin permiso: qué puede hacer el propietario

Si el inquilino ha hecho obras sin permiso, documenta qué ha cambiado, comprueba si la actuación requería consentimiento escrito y comunica tu posición de forma fehaciente. La LAU permite elegir, según el caso, entre conservar la modificación, exigir la reposición o promover la resolución; no autoriza a entrar, deshacer la obra o expulsar al inquilino por cuenta propia.

¿Qué obras del inquilino necesitan permiso?

El artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos impide que el arrendatario realice sin consentimiento escrito del propietario obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. Además, no puede ejecutar ninguna actuación que disminuya la estabilidad o seguridad de la vivienda.

La ley no ofrece una lista cerrada. Hay que valorar el alcance físico y funcional: derribar o levantar tabiques, cambiar una distribución, intervenir en instalaciones fijas, cerrar una terraza o alterar elementos incorporados suele plantear una cuestión distinta de colgar un cuadro o pintar. Incluso una actuación aparentemente pequeña puede causar daños o vulnerar una cláusula contractual, pero eso no significa que todas tengan la misma consecuencia legal.

No confundas reforma, reparación urgente y adaptación

Una reparación necesaria no es lo mismo que una reforma voluntaria. El artículo 21.3 LAU permite al inquilino realizar, previa comunicación al propietario, reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe. Debe poder acreditarse la urgencia y su alcance; la regla no ampara aprovechar una avería para transformar la vivienda.

El artículo 24 establece otro régimen para determinadas obras interiores necesarias por discapacidad o para personas mayores de setenta años que convivan de forma permanente. Exige notificación escrita previa, impone límites sobre elementos comunes, estabilidad y seguridad, y permite al propietario pedir la reposición al finalizar el contrato. Antes de responder, comprueba si concurren sus requisitos.

También puede existir un acuerdo expreso para sustituir parte de la renta por reformas o rehabilitación, previsto en el artículo 17.5 LAU. En ese caso mandan los términos pactados: memoria, plazos, calidad, licencias, supervisión y consecuencias del incumplimiento. No debe tratarse como una autorización ilimitada para ejecutar algo diferente.

Qué hacer al descubrir obras no autorizadas

1. Preserva la prueba disponible. Guarda anuncios, mensajes, fotografías remitidas, comunicaciones de la comunidad y comparación con inventario o acta de entrada.
2. Revisa contrato y anexos. Localiza cláusulas sobre obras, conservación, acceso, inventario, autorizaciones previas y estado de entrega.
3. Pide una explicación por escrito. Solicita descripción, fecha, empresa ejecutora, facturas, planos y permisos. Pregunta si la obra sigue en curso.
4. Solicita acceso, no entres por tu cuenta. Propón una visita concertada y, si procede, un técnico. Conserva la aceptación, negativa o silencio.
5. Valora seguridad y legalidad. Si puede haber afectación estructural, eléctrica, de gas, fachada o elementos comunes, consulta a un técnico y a la comunidad o administración competente.
6. Fija tu posición. Puedes requerir paralización, negar autorización, autorizar con condiciones mediante anexo o reservar reposición y acciones legales.
7. Elige una respuesta proporcionada. Distingue daño reversible, mejora aprovechable, riesgo inmediato e incumplimiento grave antes de reclamar o resolver.

El requerimiento debe identificar vivienda, contrato, actuación conocida, prueba disponible y cláusula o artículo aplicable. Evita acusaciones genéricas y plazos inventados. Si aún no sabes qué se ha hecho, pide información e inspección antes de exigir una demolición indeterminada.

¿Puede exigirse que la vivienda vuelva a su estado anterior?

Si el propietario no autorizó una obra que necesitaba consentimiento, el artículo 23.2 le permite, al concluir el contrato, exigir la reposición al estado anterior o conservar la modificación. Si decide conservarla, el inquilino no puede reclamar indemnización por ella.

La regla cambia si la obra ha disminuido la estabilidad de la edificación o la seguridad de la vivienda o sus accesorios: el arrendador puede exigir la reposición de inmediato. En ese escenario conviene contar con un informe técnico que describa el riesgo y la intervención necesaria; una impresión visual no sustituye la valoración de seguridad.

Conservar la modificación merece un acuerdo escrito. El anexo puede describir lo ejecutado, aclarar que no se asume su coste, exigir legalización o certificados, distribuir mantenimiento y responsabilidad y precisar cómo queda el inventario. Aceptar de palabra o guardar silencio puede complicar después la prueba sobre qué se consintió.

¿Las obras sin permiso permiten resolver el alquiler?

El artículo 27.2.d LAU incluye como causa de resolución la realización de obras no consentidas cuando el consentimiento del propietario era necesario, además de los daños causados dolosamente. Esto no significa que el contrato desaparezca en cuanto se detecta una actuación ni que el propietario pueda recuperar la posesión sin acuerdo o resolución judicial.

Para valorar una acción habrá que acreditar la obra, su autoría o imputación al inquilino, la modificación de configuración, la falta de consentimiento y la vigencia del contrato. La entidad, reversibilidad, cláusulas, comunicaciones previas y conducta posterior también pueden ser relevantes. Si la actuación es menor o discutible, una exigencia de resolución puede ser desproporcionada o difícil de probar.

Antes de demandar, revisa con un profesional los requisitos procesales actuales. La Ley Orgánica 1/2025 estableció con carácter general una actividad negociadora previa en asuntos civiles, con excepciones y reglas sobre acreditación. El requerimiento inicial debe diseñarse pensando en el objetivo real y en la prueba, no copiarse de un modelo ajeno al caso.

Cómo autorizar una obra sin dejar cabos sueltos

Si la modificación es segura y útil, el propietario puede regularizarla mediante un anexo. La autorización debería ser concreta, no una frase abierta de «se permiten obras». Incluye:

• Descripción, plano, materiales y zona afectada.
• Presupuesto, empresa y técnico responsable cuando proceda.
• Licencias, comunicaciones a la comunidad y certificados necesarios.
• Fechas, horarios, limpieza, acceso y gestión de residuos.
• Quién paga ejecución, mantenimiento, daños y seguros.
• Si la modificación se conserva o debe revertirse al terminar.
• Actualización de inventario con fotografías y recepción final.
• Aclaración de que no existe compensación salvo pacto expreso.

El permiso del propietario no sustituye la autorización de la comunidad ni la licencia o declaración municipal que corresponda. El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal limita incluso las obras del propio propietario cuando afectan seguridad, estructura, configuración exterior o derechos ajenos. Primero identifica todas las capas de autorización.

Cómo prevenir el problema en el contrato

Una cláusula clara debe reproducir la necesidad de autorización escrita para actuaciones que cambien configuración o instalaciones y exigir descripción previa. Conviene añadir un canal de notificación, acceso concertado para verificar, obligación de obtener permisos, responsabilidad por daños y regla de reposición. No presentes como automática una consecuencia que la ley o un juez deben valorar.

El inventario con fotografías es decisivo para comparar el estado inicial. Registra paredes, suelos, carpintería, cocina, baños, instalaciones, terraza y anexos. En la salida, realiza otra acta y separa desgaste ordinario de la transformación o daño documentado antes de liquidar la fianza.

Preguntas frecuentes

¿Puede un inquilino hacer obras sin permiso del propietario?

Necesita consentimiento escrito cuando la obra modifica la configuración de la vivienda o sus accesorios. Nunca puede realizar actuaciones que disminuyan su estabilidad o seguridad. No toda intervención menor es automáticamente una obra del artículo 23 LAU; hay que valorar alcance, contrato y daños.

¿Puede el propietario obligar a deshacer una obra no autorizada?

Si no autorizó una obra que requería consentimiento, puede exigir al terminar el contrato que se reponga el estado anterior o conservar la modificación sin indemnizar al inquilino. Si afecta a estabilidad o seguridad, puede exigir la reposición inmediata.

¿Las obras sin permiso permiten resolver el contrato?

El artículo 27.2.d LAU contempla la resolución por obras no consentidas cuando el consentimiento era necesario. La viabilidad depende de acreditar la obra, su alcance, la falta de consentimiento y el contrato; no supone un desalojo automático.

¿Puede el propietario entrar en la vivienda para comprobar las obras?

No debe entrar por su cuenta ni usar una copia de las llaves. Debe solicitar acceso, proponer una visita o inspección técnica y conservar la respuesta. Si no hay acuerdo, la obtención de prueba y las medidas deben canalizarse legalmente.

¿Una reparación urgente necesita autorización?

El artículo 21.3 LAU permite al inquilino realizar, previa comunicación al propietario, reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y reclamar su importe. Es una excepción distinta de una reforma voluntaria.

Fuentes oficiales consultadas

• BOE: artículo 21 de la Ley de Arrendamientos UrbanosConservación, comunicación y reparación urgente. Texto consolidado consultado el 28/08/2026.
• BOE: artículo 23 de la Ley de Arrendamientos UrbanosConsentimiento escrito, elección entre conservación y reposición y riesgo para estabilidad o seguridad.
• BOE: artículo 24 de la Ley de Arrendamientos UrbanosRégimen especial de determinadas obras por discapacidad o edad superior a setenta años.
• BOE: artículo 27 de la Ley de Arrendamientos UrbanosIncumplimiento y resolución por daños dolosos u obras no consentidas cuando el permiso era necesario.
• BOE: artículo 7 de la Ley de Propiedad HorizontalLímites sobre seguridad, estructura, configuración exterior, elementos comunes y derechos de terceros.
• BOE: Ley Orgánica 1/2025Actividad negociadora previa, excepciones y acreditación en controversias civiles.

Aviso legal. Contenido informativo sobre normativa española, actualizado el 28 de agosto de 2026. No constituye asesoramiento jurídico. La respuesta depende del contrato, la entidad y autoría de la obra, la prueba, las autorizaciones administrativas y comunitarias, la seguridad y las circunstancias concretas.