Quién paga el IBI en un alquiler: propietario o inquilino
¿Quién paga el IBI en un alquiler? Frente al ayuntamiento responde normalmente el propietario, pero el contrato puede obligar al inquilino a reembolsarlo. Para que sea exigible, la repercusión debe pactarse de forma expresa; desde la STS 5076/2025, si el recibo está individualizado para esa vivienda no es imprescindible escribir su importe anual en el contrato.
Respuesta rápida: quién paga cada gasto del alquiler
| Concepto | Responsable frente al tercero | ¿Puede asumirlo el inquilino? |
|---|---|---|
| IBI | El titular del derecho gravado, normalmente el propietario, frente al ayuntamiento. | Sí, mediante pacto expreso en el contrato. |
| Comunidad ordinaria | El propietario frente a la comunidad. | Sí, si consta por escrito y se indica el importe anual al firmar. |
| Derramas | El propietario frente a la comunidad. | No conviene trasladarlas con una cláusula genérica; deben analizarse el contrato, el concepto y el momento del acuerdo. |
| Luz, agua y gas con contador | El titular del contrato de suministro. | Como regla, sí: el art. 20.3 LAU atribuye al inquilino los servicios individualizados por contador. |
| Tasa de basuras | Depende de la ordenanza municipal y de quién figure como sujeto pasivo. | Puede pactarse su repercusión si está individualizada para la vivienda. |
Esta tabla separa dos relaciones distintas. Una es quién responde ante el ayuntamiento, la comunidad o la compañía suministradora. Otra es quién soporta finalmente el coste según el contrato de alquiler. Un pacto privado no hace que el ayuntamiento deje de reclamar el IBI al sujeto pasivo; permite al propietario pedir después al inquilino el importe que este asumió.
¿Quién paga el IBI en un alquiler según la ley?
El IBI es un tributo municipal que grava determinados derechos sobre inmuebles. El artículo 63 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales considera contribuyente a quien ostenta el derecho que constituye el hecho imponible. En un alquiler ordinario, ese sujeto suele ser el propietario.
La misma norma permite que el sujeto pasivo repercuta la carga soportada conforme al derecho común. Y el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite distribuir contractualmente determinados gastos y tributos. Por eso ambas frases pueden ser ciertas a la vez:
- El propietario sigue obligado frente al ayuntamiento y debe evitar recargos o apremios.
- El inquilino puede quedar obligado frente al propietario a reembolsar el recibo si lo aceptó expresamente.
¿Hay que indicar el importe anual del IBI en el contrato?
La respuesta cambió de forma relevante con la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2025, STS 5076/2025 (ECLI:ES:TS:2025:5076). El tribunal examinó un contrato que atribuía a los arrendatarios el IBI y la tasa de basuras, aunque no detallaba su cuantía anual.
El Supremo distinguió los tributos que recaen sobre el edificio en conjunto de los que están individualizados para una vivienda. Concluyó que, cuando el recibo identifica de forma individual esa vivienda y el contrato atribuye expresamente el pago al arrendatario, no es necesario que el documento indique el importe anual para exigirlo.
Eso no convierte en buena práctica una cláusula ambigua. Para reducir conflictos, conviene entregar el último recibo, señalar que la cifra puede variar por decisión municipal y explicar cómo y cuándo se reembolsará. La cláusula debe identificar el concepto «IBI»; una referencia genérica a «todos los gastos» ofrece mucha menos seguridad.
¿Quién paga la comunidad en un piso alquilado?
Frente a la comunidad de propietarios responde el propietario. El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal impone al propietario la obligación de contribuir a los gastos generales. Si el inquilino incumple el pacto privado, la comunidad no tiene que perseguirlo: puede reclamar al dueño.
Entre las partes, el artículo 20.1 LAU permite que los gastos generales no individualizables sean a cargo del inquilino, pero exige dos condiciones:
- El pacto debe constar por escrito.
- Debe determinar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.
La precisión de la STS 5076/2025 sobre el IBI individualizado no elimina estos requisitos para la cuota general de comunidad. Si quieres repercutir 900 € anuales de comunidad, escribe esa cifra y el sistema de pago. Además, el aumento anual de los gastos generales repercutidos tiene los límites del artículo 20.2 LAU durante el periodo mínimo legal del contrato.
¿Y las derramas extraordinarias?
Las derramas corresponden frente a la comunidad al propietario que deba pagarlas según el acuerdo y la Ley de Propiedad Horizontal. Trasladarlas al inquilino no debería apoyarse en una mención genérica a la «comunidad»: una obra de fachada, ascensor o cubierta beneficia al inmueble y puede tener naturaleza y duración distintas de la cuota ordinaria.
Si existe un pacto específico, hay que revisar su redacción, el destino de la derrama y las normas imperativas aplicables. Para un pequeño propietario, la opción más prudente es presupuestar las derramas como coste propio al calcular la rentabilidad neta del alquiler.
¿Quién paga los suministros en el alquiler?
El artículo 20.3 LAU establece que los gastos por servicios de la vivienda que se individualicen mediante contadores son, en todo caso, de cuenta del arrendatario. Es la regla para electricidad, gas y agua cuando existe medición individual. El contrato puede incluirlos dentro de la renta, pero debe decirlo con claridad y prever cómo se gestionan consumos, facturas y regularizaciones.
Lo más limpio suele ser cambiar la titularidad o, al menos, la domiciliación al inquilino, documentando las lecturas al entregar y devolver las llaves. El titular frente a la compañía seguirá respondiendo si las facturas no se pagan, aunque el contrato atribuya el consumo a la otra parte.
¿Quién paga la tasa de basuras?
No existe una respuesta única para todos los municipios. La ordenanza local define el hecho imponible, el sujeto pasivo, posibles sustitutos, bonificaciones y forma de cobro. Por eso el propietario debe revisar la ordenanza de su ayuntamiento y el propio recibo, sin copiar una cláusula pensada para otra ciudad.
Cuando la tasa está individualizada para la vivienda, la STS 5076/2025 admite que un pacto expreso atribuya su coste al inquilino sin detallar necesariamente la cifra anual. Aun así, informa del importe conocido y conserva el recibo: el arrendatario tiene derecho a saber qué concepto se le reclama y cómo se ha calculado.
Cómo redactar y cobrar estos gastos sin conflictos
- Separa los conceptos. No uses «todos los gastos e impuestos»; distingue IBI, comunidad ordinaria, suministros y tasa de basuras.
- Identifica importes conocidos. Indica siempre el anual de comunidad y, como buena práctica, el último IBI y la última tasa.
- Define el pago. Señala si se abona mensualmente, al presentar el recibo o mediante domiciliación.
- Aporta justificantes. Envía copia legible del recibo, periodo y referencia de la vivienda antes de pedir el reembolso.
- No cobres dos veces. Si el gasto ya está incluido en la renta, no lo reclames aparte.
- Guarda prueba. Conserva contrato, anexos, facturas, avisos y transferencias.
Al preparar un contrato, revisa también duración, fianza, actualización y reparaciones. Nuestra guía sobre cómo hacer un contrato de alquiler reúne esas cláusulas en un solo checklist.
¿Qué ocurre si el inquilino no paga el IBI pactado?
El propietario debe pagar al ayuntamiento dentro de plazo para evitar recargos y, después, reclamar al inquilino la cantidad contractual. La deuda debe estar acreditada con el pacto y el recibo correspondiente. El artículo 27.2.a LAU contempla la falta de pago de la renta o de cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario como causa de resolución.
La STS 5076/2025 confirmó un desahucio por impago de IBI y tasa de basuras expresamente asumidos. No significa que cualquier recibo discutido produzca automáticamente el mismo resultado: importan el texto del contrato, la individualización, la prueba y el procedimiento seguido. Antes de demandar, cuantifica y requiere de forma fehaciente; la guía para reclamar rentas y cantidades asimiladas explica cómo ordenar la documentación.
Deja el reparto de gastos por escrito
Genera un contrato de vivienda habitual con apartados separados para IBI, comunidad y suministros. Si ya existe una deuda o una cláusula dudosa, reserva una revisión antes de reclamar.
Crear mi contrato Revisar mi caso →Preguntas frecuentes sobre IBI y gastos del alquiler
¿Quién paga el IBI en un alquiler?
Ante el ayuntamiento responde normalmente el propietario. El inquilino solo debe reembolsárselo si el contrato lo atribuye de forma expresa.
¿Debe aparecer el importe anual del IBI?
No necesariamente cuando el IBI está individualizado para esa vivienda, según la STS 5076/2025. Aun así, indicar el último recibo mejora la transparencia.
¿Quién paga la comunidad?
El propietario frente a la comunidad. Puede repercutir la cuota general al inquilino mediante pacto escrito que indique su importe anual al firmar (art. 20.1 LAU).
¿Quién paga luz, agua y gas?
El inquilino paga los servicios individualizados por contador conforme al art. 20.3 LAU, salvo que el contrato los incluya expresamente en la renta.
¿Puedo reclamar el IBI impagado?
Sí, si existe un pacto expreso y puedes acreditar el recibo. Paga primero al ayuntamiento para evitar recargos y documenta el requerimiento al inquilino.
Aviso legal y actualización. Contenido informativo, actualizado el 17 de julio de 2026, que no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La aplicación depende del contrato, del tipo de alquiler y, para tasas locales, de la ordenanza municipal. Fuentes oficiales consultadas: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (arts. 20 y 27), Ley Reguladora de las Haciendas Locales (art. 63), Ley de Propiedad Horizontal (art. 9) y STS 5076/2025, de 17 de noviembre (CENDOJ).