Oferta vinculante confidencial por impago de alquiler
Desde abril de 2025 no puedes demandar directamente a un inquilino que no paga: antes hay que intentar un acuerdo. La oferta vinculante confidencial es la vía más rápida y la que menos te compromete, pero solo sirve si está bien hecha y bien enviada.
Qué dice la ley en este caso
La Ley Orgánica 1/2025 introdujo en el proceso civil español un requisito de procedibilidad: antes de presentar la demanda hay que acreditar que se ha intentado un medio adecuado de solución de controversias. Si no se acredita, la demanda puede no admitirse a trámite, con la pérdida de tiempo que eso supone cuando llevas meses sin cobrar.
Entre los medios disponibles, la oferta vinculante confidencial del artículo 17 es la que mejor encaja en un impago de alquiler. No exige acudir a un tercero, no requiere que el inquilino acepte reunirse y se formaliza con un escrito que envías tú. Su carácter confidencial significa que el contenido íntegro no se aporta con la demanda: basta el justificante de envío y de recepción.
Hay dos detalles que deciden si el intento sirve. El primero es el plazo: la oferta debe poder aceptarse durante un mes desde su recepción, y la falta de respuesta se entiende como rechazo. El segundo es la prueba: hace falta un medio que deje constancia de la identidad del remitente, del contenido íntegro, de la recepción y de la fecha. El burofax con certificación de texto y acuse de recibo es el estándar.
Qué debes preparar
- Contrato de arrendamiento y sus anexos
- Relación de los periodos impagados y el importe principal de cada uno
- Justificantes bancarios que acrediten la falta de pago
- Domicilio del inquilino a efectos de notificaciones
- Propuesta concreta: pago íntegro, plan fraccionado o entrega del inmueble
- Medio de envío que deje constancia de contenido, recepción y fecha
- Calendario de plazos para saber cuándo puedes demandar
Cláusulas que conviene revisar
Identificación de las partes
Nombre, DNI o NIE y domicilio de remitente y destinatario. Un dato mal puesto puede invalidar la notificación.
Vínculo contractual
Fecha del contrato, dirección del inmueble, renta mensual, día de pago y cuenta de cobro.
Descripción del conflicto
Meses impagados y principal total, dejando a salvo las rentas posteriores y los intereses.
Naturaleza del escrito
Debe decir expresamente que es una oferta vinculante confidencial del art. 17 de la LO 1/2025, formulada como MASC y requisito de procedibilidad.
Propuesta con dos salidas
Pagar la deuda y continuar, o entregar voluntariamente el inmueble en una fecha concreta. Dar dos opciones aumenta mucho la tasa de respuesta.
Plazo de aceptación
Un mes desde la recepción, con la advertencia de que la falta de respuesta se entiende como rechazo.
Efectos de la aceptación
La aceptación produce efectos obligatorios. Conviene advertir también de que la demanda incrementará la deuda con costas.
Forma y constancia
Burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o medio electrónico equivalente que deje la misma constancia.
Cómo hacerlo paso a paso
- Calcula la deuda con precisiónMes a mes, con el principal de cada periodo. Un importe mal calculado debilita todo el escrito.
- Decide qué proponesPago íntegro, fraccionamiento o entrega del inmueble. Piensa qué prefieres de verdad: muchas veces recuperar la vivienda vale más que cobrar el atraso.
- Redacta la ofertaCon los elementos del artículo 17 y sin amenazas. El tono importa: el objetivo es que acepte, no que se atrinchere.
- Envíalo por burofaxCon certificación de texto y acuse de recibo. Guarda el justificante: es la prueba del intento.
- Espera el plazo completoUn mes desde la recepción. Demandar antes de que venza puede dar al traste con el requisito.
- Prepara la demanda si no hay acuerdoCon el justificante de envío y recepción, sin aportar el contenido íntegro del escrito, que es confidencial.
Qué pasa según responda el inquilino
| Respuesta del inquilino | Efecto | Siguiente paso |
|---|---|---|
| Acepta el pago de la deuda | Acuerdo con efectos obligatorios | Documentar el pago y mantener el contrato |
| Acepta entregar el inmueble | Acuerdo con efectos obligatorios | Fijar fecha de entrega, llaves y liquidación |
| Rechaza expresamente | Intento acreditado | Demanda con el justificante de envío y recepción |
| No responde en un mes | Se entiende rechazada | Demanda con el justificante de envío y recepción |
Errores frecuentes
Enviar un burofax de reclamación corriente
Un requerimiento de pago no es una oferta vinculante confidencial. Puede no servir como intento de MASC.
No dejar constancia de la recepción
Sin acuse de recibo no puedes acreditar cuándo empezó a correr el plazo ni que el escrito llegó.
Demandar antes de que venza el mes
El plazo mínimo de aceptación forma parte del requisito. Adelantarse puede costarte la admisión.
Aportar el escrito íntegro con la demanda
Es confidencial. Basta el justificante de envío y de recepción.
Aceptar un acuerdo alto sin abogado
La Ley Orgánica 1/2025 exige firma de abogado para aceptar acuerdos que superen los 2.000 euros.
Base legal
Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, art. 17: oferta vinculante confidencial como medio adecuado de solución de controversias. Consultar el texto oficial en el BOE.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio intentar un acuerdo antes de demandar por impago?
Sí. La Ley Orgánica 1/2025 configura el intento de un medio adecuado de solución de controversias como requisito de procedibilidad para la demanda civil desde abril de 2025.
¿Qué plazo tiene el inquilino para aceptar la oferta?
Un mes desde la recepción, que es el plazo mínimo legal. Si no responde dentro de ese plazo, se entiende que la rechaza.
¿Cómo debo enviar la oferta vinculante confidencial?
Por un medio que deje constancia de la identidad del remitente, del contenido íntegro, de la recepción y de la fecha. El burofax con certificación de texto y acuse de recibo es la vía habitual.
¿Tengo que aportar el escrito con la demanda?
No. Por su carácter confidencial, el contenido íntegro no se aporta: basta acreditar el envío y la recepción mediante el justificante.
¿Necesito abogado para este escrito?
Para redactar y enviar la oferta, no. Para aceptar un acuerdo de cuantía superior a 2.000 euros, la Ley Orgánica 1/2025 exige firma de abogado.
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Aviso legal. Contenido informativo y orientativo sobre normativa española, revisado el 17 de septiembre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico personalizado. La calificación del contrato y las obligaciones aplicables dependen de las circunstancias reales de cada caso, de la fecha de firma y, cuando corresponda, de la normativa autonómica o local. Para asuntos que requieran procedimiento judicial, consulta con un abogado colegiado.