Desahucio por impago en 2026: guía paso a paso para el casero

Para desahuciar a un inquilino que no paga en 2026 hay un orden que no te puedes saltar: primero intentar un acuerdo por un MASC (obligatorio desde la Ley Orgánica 1/2025), luego presentar la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago acumulando la reclamación de rentas, y por último esperar al señalamiento del lanzamiento. Si te saltas el MASC, el juzgado puede inadmitir la demanda.

¿Qué es el desahucio por impago?

El desahucio por falta de pago es el procedimiento judicial que permite al propietario recuperar su vivienda cuando el inquilino deja de pagar la renta o las cantidades asimiladas (como los suministros que tenga pactados). Se tramita por un juicio verbal y, en la misma demanda, puedes reclamar también el dinero que te deben. No existe el "autodesahucio": cambiar la cerradura, cortar la luz o sacar las cosas del inquilino por tu cuenta es ilegal y puede volverse en tu contra.

Paso 1: el MASC previo, ahora obligatorio

Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (en vigor el 3 de abril de 2025), antes de presentar la mayoría de demandas civiles hay que acreditar que se intentó resolver el conflicto mediante un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC). El desahucio por impago entra de lleno en esta exigencia.

Es un requisito de procedibilidad: si no demuestras que lo intentaste, el juzgado puede inadmitir tu demanda. El MASC más práctico para un casero es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC), regulada en el artículo 17 de la propia LO 1/2025, porque la envías tú directamente, sin mediadores ni terceros.

Para que cuente, la oferta debe enviarse por un medio que deje constancia de quién la manda, su contenido, la recepción y la fecha (en la práctica, un burofax con certificación de texto y acuse de recibo), e incluir un plazo mínimo de un mes para aceptar. Si el inquilino rechaza o no contesta, ya puedes demandar aportando el justificante de envío. Lo tienes desarrollado en nuestra guía sobre el MASC y la Oferta Vinculante Confidencial.

Paso 2: el requerimiento de pago que te protege la baza

Aquí conviene jugar bien tus cartas. Si quieres bloquear de antemano la "enervación" (que el inquilino frene el desahucio pagando a última hora), el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil te da una herramienta: requerirle de pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda.

Si haces ese requerimiento y el inquilino no paga en ese plazo, después ya no podrá enervar el desahucio. En la práctica, muchos caseros aprovechan el mismo burofax para cumplir dos funciones a la vez: dejar constancia del impago y reclamar el pago. Guarda el acuse como prueba.

Paso 3: presentar la demanda de desahucio

Con el MASC acreditado, se interpone la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago. La ley permite acumular en ese mismo escrito la reclamación de las rentas y cantidades debidas hasta la entrega efectiva de la vivienda, así no tienes que abrir dos pleitos.

Para la demanda necesitas abogado y procurador (salvo supuestos de cuantía muy reducida). Conviene aportar el contrato, el justificante de las rentas impagadas, el burofax con su acuse y la documentación del MASC.

El llamado "desahucio exprés"

Cuando el juzgado admite la demanda, en la misma resolución suele requerir al inquilino para que, en un plazo breve, haga una de estas cosas: pagar lo debido, desalojar la vivienda, oponerse alegando motivos o, si procede, enervar. Y, muy importante, ya se fija de forma anticipada una fecha de lanzamiento por si no atiende el requerimiento. Por eso se habla de desahucio "exprés": no hay que esperar a una segunda resolución para tener señalada la fecha del desalojo.

Paso 4: la enervación (la última oportunidad del inquilino)

La enervación es el derecho del inquilino a dejar sin efecto el desahucio pagando todo lo que debe dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación de la demanda. Pero tiene límites importantes para protegerte:

• No procede si ya le requeriste de pago fehacientemente con 30 días de antelación a la demanda y no pagó.
• No procede si el inquilino ya enervó en una ocasión anterior.

Si enerva por primera vez y tenías derecho a ello, el procedimiento termina por decreto, normalmente con condena en costas al inquilino. Si no puede o no quiere enervar, el proceso sigue su curso.

Paso 5: vista, sentencia y lanzamiento

Si el inquilino se opone, se celebra una vista y el juez dicta sentencia. Si no hace nada (ni paga, ni desaloja, ni se opone), el procedimiento avanza directamente hacia el lanzamiento ya señalado. El lanzamiento es el acto en el que, llegado el día fijado, se recupera materialmente la posesión de la vivienda, con auxilio judicial si hace falta.

¿Cuánto tarda y cuánto cuesta?

No hay un plazo único: depende sobre todo de la carga de trabajo del juzgado. Sumando el mes (mínimo) del MASC, la admisión, los plazos de la enervación, la eventual vista y el señalamiento del lanzamiento, lo realista es hablar de varios meses, y no es raro superar el año en partidos judiciales muy saturados. En coste, cuenta con los honorarios de abogado y procurador; si ganas, podrás reclamar las costas al inquilino, aunque cobrarlas dependerá de su solvencia. Para entender el contexto normativo del alquiler, te ayudará leer cómo está la regulación de la renta en 2026.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cortar la luz o cambiar la cerradura si no paga?

No. Recuperar la vivienda por tu cuenta (cambiar cerraduras, cortar suministros, retirar enseres) puede constituir un delito de coacciones. La única vía válida es el procedimiento judicial de desahucio.

¿Necesito abogado y procurador?

Sí, para interponer la demanda de desahucio necesitas abogado y procurador, salvo en supuestos de cuantía muy reducida. Para enviar el burofax del MASC o el requerimiento de pago no hace falta abogado, aunque sí para cerrar un acuerdo de cuantía elevada.

¿Y si el inquilino paga justo después de que admitan la demanda?

Si tiene derecho a enervar, pagar todo lo debido en los 10 días hábiles siguientes a la notificación detiene el desahucio. Por eso el requerimiento previo de pago con 30 días de antelación es tan útil: bloquea esa posibilidad cuando ya hubo un impago consolidado.

¿Puedo reclamar las rentas y los meses sin desalojar?

Sí. En la misma demanda puedes reclamar las rentas impagadas y las cantidades que se devenguen hasta la entrega efectiva de la vivienda. Cobrarlas después dependerá de la solvencia del inquilino.

Aviso legal. Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La aplicación de la normativa depende de las circunstancias de cada caso y puede variar. Para iniciar un procedimiento judicial consulta con un abogado colegiado. Normativa de referencia: España, vigente a junio de 2026 (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 22.4 y juicio verbal de desahucio; Ley Orgánica 1/2025 sobre MASC; situación de la moratoria de desahucios a la fecha de publicación). Fuentes oficiales: Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE) y Ley Orgánica 1/2025 (BOE).