Modelo de contrato de alquiler de vivienda habitual 2026
Un contrato de vivienda habitual se rige por reglas que no puedes cambiar aunque ambas partes firmen lo contrario. Este modelo las respeta, cita su base legal y te deja decidir solo lo que de verdad es negociable.
Qué dice la ley en este caso
El arrendamiento de vivienda habitual es el único que la Ley de Arrendamientos Urbanos protege con reglas imperativas en favor del inquilino. El artículo 6 de la LAU dice que cualquier pacto que perjudique al arrendatario frente a lo previsto en el Título II es nulo. En la práctica significa que una cláusula puede estar firmada por las dos partes y no valer nada delante de un juez.
Eso cambia la forma de redactar el contrato. No se trata de proteger al propietario apretando cláusulas, porque las que aprietan de más se caen; se trata de dejar bien atados los puntos donde la ley sí admite pacto: la renta y su forma de pago, la duración inicial, el reparto de gastos, las garantías adicionales, el inventario y la necesidad de recuperar la vivienda.
La confusión más cara es firmar un contrato de temporada cuando lo que hay es una necesidad permanente de vivienda. Lo que determina el régimen aplicable no es el título del documento, sino el destino real del inmueble. Si el inquilino vive ahí de forma habitual, se aplica el Título II de la LAU con sus plazos mínimos, aunque el papel diga otra cosa.
Qué debes preparar
- Identidad completa de todas las partes, con DNI o NIE y domicilio para notificaciones
- Dirección exacta, superficie y referencia catastral de la vivienda
- Renta, día de pago, cuenta bancaria e índice de actualización aplicable
- Duración inicial y si se pacta la necesidad de recuperar la vivienda (art. 9.3 LAU)
- Importe de la fianza legal y, si la hay, de la garantía adicional
- Inventario del mobiliario y estado de entrega, con fotos fechadas
- Certificado de eficiencia energética en vigor
Cláusulas que conviene revisar
Destino como vivienda habitual
Debe constar expresamente. Es lo que activa el régimen del Título II de la LAU y lo que evita discusiones posteriores sobre si el contrato era de temporada.
Duración y prórrogas
Aunque pactes un año, el contrato se prorroga por anualidades hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (art. 9.1 LAU). Superado ese plazo entra la prórroga tácita de hasta tres años más del art. 10.1.
Renta y actualización
La actualización anual solo procede si está pactada. En contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 la referencia es el IRAV que publica el INE, no el IPC.
Fianza y garantía adicional
La fianza legal es de una mensualidad (art. 36 LAU) y debe depositarse en el organismo de tu comunidad autónoma. La garantía adicional es otra cosa y tiene límites propios.
Desistimiento del inquilino
Puede irse pasados seis meses avisando con treinta días (art. 11 LAU). La indemnización de una mensualidad por año restante solo se puede exigir si figura en el contrato.
Gastos y suministros
Los suministros van a nombre del inquilino. Los gastos generales, comunidad e IBI incluidos, solo son repercutibles si se pactan por escrito y constan cuantificados (art. 20 LAU).
Conservación, obras y subarriendo
El propietario conserva la habitabilidad; las pequeñas reparaciones del uso ordinario son del inquilino. El subarriendo y la cesión necesitan tu consentimiento escrito (art. 8 LAU).
Necesidad de recuperar la vivienda
Si prevés necesitarla para ti o un familiar de primer grado antes de los cinco años, tiene que estar pactado expresamente en el contrato. Si no se pactó, no puedes invocarlo después.
Cómo hacerlo paso a paso
- Comprueba el régimen que correspondeSi el inquilino va a vivir ahí de forma permanente, es vivienda habitual. No intentes encajarlo en temporada para acortar plazos: los tribunales miran el uso real.
- Reúne la documentación previaNota simple o escritura, referencia catastral, certificado energético en vigor y, si la vivienda está en zona declarada tensionada, la renta del contrato anterior.
- Fija renta y actualizaciónDecide el importe y deja escrito con qué índice se actualizará. Sin cláusula de actualización, la renta no sube.
- Redacta y revisa las cláusulasQuita lo que no aplique a tu caso y añade lo que sí: mascotas, inventario, seguro, notificaciones por email. Una cláusula ambigua se interpreta en tu contra.
- Firma con inventario y lecturasFirma dos ejemplares, anexa el inventario con fotos fechadas y anota las lecturas de los contadores el día de la entrega.
- Deposita la fianzaCada comunidad autónoma tiene su organismo y su plazo. No depositarla puede acarrear sanción y te complica descontar desperfectos al final.
Los plazos que no puedes perder de vista
| Situación | Plazo | Base legal |
|---|---|---|
| Duración mínima si el arrendador es persona física | 5 años | art. 9.1 LAU |
| Duración mínima si el arrendador es persona jurídica | 7 años | art. 9.1 LAU |
| Preaviso del inquilino para no renovar | 30 días | art. 9.1 LAU |
| Prórroga tácita tras el plazo mínimo | hasta 3 años | art. 10.1 LAU |
| Preaviso del arrendador para evitar la prórroga tácita | 4 meses | art. 10.1 LAU |
| Desistimiento del inquilino | tras 6 meses, avisando 30 días | art. 11 LAU |
Errores frecuentes
Usar un contrato de temporada para una necesidad permanente
Si el juez aprecia que el destino real era vivienda habitual, aplica los plazos del Título II y el contrato que firmaste no te sirve de nada.
Acortar por contrato las prórrogas legales
Una cláusula que fije dos años improrrogables es nula frente al inquilino. Solo consigue darte una falsa seguridad.
Mezclar fianza y garantía adicional
Son figuras distintas con reglas distintas. Llamar fianza a tres mensualidades es un error frecuente que complica la devolución.
No pactar la actualización de la renta
Sin cláusula, la renta se queda congelada toda la vida del contrato aunque el IRAV suba.
Entregar sin inventario ni fotos
Al final del contrato no podrás justificar qué desperfecto es nuevo y cuál era desgaste ordinario.
Base legal
Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, especialmente arts. 9, 10, 11, 18, 20 y 36. Consultar el texto oficial en el BOE. Sobre la actualización de la renta, el INE publica mensualmente el IRAV y la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda recoge el resto de novedades.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura como mínimo un contrato de vivienda habitual?
Aunque pactes un plazo menor, se prorroga por anualidades hasta cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica, según el artículo 9.1 de la LAU.
¿La fianza es obligatoria y de cuánto?
Sí. En vivienda habitual la LAU exige una mensualidad de renta en metálico (art. 36) y debe depositarse en el organismo que designe tu comunidad autónoma.
¿Puedo subir la renta cada año?
Solo si la actualización está pactada en el contrato. Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 la referencia aplicable es el IRAV publicado por el INE.
¿Puedo recuperar la vivienda antes de los cinco años?
Únicamente si pactaste expresamente la necesidad de ocuparla para ti o un familiar de primer grado, conforme al artículo 9.3 de la LAU, y respetando el preaviso previsto.
¿Qué pasa si el inquilino se quiere ir antes de tiempo?
Puede desistir pasados seis meses avisando con treinta días de antelación. La indemnización de una mensualidad por año que reste solo es exigible si figura en el contrato.
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Aviso legal. Contenido informativo y orientativo sobre normativa española, revisado el 17 de septiembre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico personalizado. La calificación del contrato y las obligaciones aplicables dependen de las circunstancias reales de cada caso, de la fecha de firma y, cuando corresponda, de la normativa autonómica o local. Para asuntos que requieran procedimiento judicial, consulta con un abogado colegiado.