Contrato de alquiler de habitación para estudiantes 2026
Alquilar una habitación a un estudiante no se rige por la LAU sino por el Código Civil, y eso cambia todo: la duración, la fianza y las reglas de convivencia las fijas tú en el contrato. Si no las escribes, no existen.
Qué dice la ley en este caso
El arrendamiento de una habitación con uso compartido de zonas comunes no es un arrendamiento de vivienda. La jurisprudencia viene entendiendo que, al no cederse el uso de la vivienda completa, queda fuera del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se rige por la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil y, en lo no pactado, por los artículos 1542 y siguientes.
La consecuencia práctica es doble. Por un lado tienes mucha más libertad: puedes fijar la duración que quieras, la fianza que acuerdes y las normas de convivencia que consideres. Por otro, pierdes la red de seguridad de la ley: lo que no esté escrito en el contrato no se presume, y ante un conflicto solo cuenta el papel.
En el alquiler a estudiantes esto se nota sobre todo en la duración. Un contrato por curso académico, de septiembre a junio, es perfectamente válido, pero hay que decidir y escribir qué ocurre con los meses de verano, si el estudiante puede dejar sus cosas y si la habitación queda reservada para el curso siguiente.
Qué debes preparar
- Identificación de la habitación concreta y de las zonas de uso compartido
- Fechas exactas de inicio y fin, ajustadas al curso académico
- Renta mensual, día de pago y forma de cobro
- Fórmula de reparto de suministros e internet
- Fianza acordada y condiciones de devolución
- Inventario del mobiliario de la habitación y de las zonas comunes
- Normas de convivencia firmadas como anexo
Cláusulas que conviene revisar
Objeto: habitación y zonas comunes
Identifica la habitación por número o descripción y enumera las zonas compartidas. Es lo que deja claro que no se arrienda la vivienda completa.
Duración por curso académico
Fechas concretas de inicio y fin, sin prórroga tácita. Si quieres renovar para el curso siguiente, que sea por acuerdo escrito.
Renta y gastos
Deja escrito si la renta incluye suministros o si se reparten, y con qué criterio: partes iguales, por consumo o cuota fija mensual.
Fianza y devolución
Aquí no rige el art. 36 de la LAU. Fija el importe, el plazo de devolución y qué se puede descontar, con referencia al inventario.
Convivencia
Horarios de descanso, limpieza por turnos, visitas y pernoctas. Va como anexo firmado para que sea exigible.
Prohibición de subarriendo y cesión
Sin tu consentimiento escrito, el estudiante no puede ceder la habitación a un compañero durante un cuatrimestre fuera.
Desistimiento y preaviso
Si permites salir antes de terminar el curso, fija los días de preaviso y las consecuencias. Sin cláusula, la situación queda abierta.
Cómo hacerlo paso a paso
- Decide el régimen antes de redactarSi alquilas la vivienda completa a un grupo de estudiantes, es otro contrato distinto. Este modelo es para habitaciones individuales con zonas comunes.
- Fija el calendario del cursoInicio, fin y qué ocurre en verano. Es la fuente número uno de malentendidos con estudiantes.
- Define el reparto de gastosCuota fija mensual o reparto por consumo. La cuota fija evita discusiones, pero calcúlala con margen.
- Prepara inventario y normasFotografía la habitación y las zonas comunes. Redacta las normas de convivencia y hazlas firmar como anexo.
- Comprueba las obligaciones autonómicasAlgunas comunidades y ayuntamientos tienen requisitos sobre alquiler por habitaciones. Revísalos antes de anunciar.
- Entrega llaves con reciboAnota cuántos juegos entregas y prohíbe las copias sin autorización.
Habitación o vivienda completa: qué cambia
| Aspecto | Habitación (Código Civil) | Vivienda habitual (LAU) |
|---|---|---|
| Norma aplicable | Arts. 1255 y 1542 y ss. CC | Título II de la LAU |
| Duración mínima | La que pactes | 5 o 7 años por prórrogas |
| Fianza | La que acuerdes | 1 mensualidad obligatoria (art. 36) |
| Actualización de la renta | Libertad de pactos | IRAV si el contrato es posterior al 26/05/2023 |
| Prórroga tácita | Solo si se pacta | Hasta 3 años (art. 10.1) |
Errores frecuentes
Usar una plantilla de la LAU
Citar artículos de la LAU en un contrato de habitación confunde el régimen y puede volverse en tu contra si alguien alega que cediste la vivienda completa.
No concretar las zonas comunes
Si no dices qué se comparte, el estudiante puede entender que tiene derecho a usar toda la vivienda, trastero incluido.
Dejar el verano sin regular
Es el conflicto clásico: el estudiante deja sus cosas y entiende que la habitación sigue siendo suya sin pagar.
Fianza sin criterio de devolución
Sin inventario ni plazo escrito, la devolución se convierte en una negociación incómoda cada junio.
Olvidar la fiscalidad
El alquiler por habitaciones tributa como rendimiento del capital inmobiliario y, por lo general, no da derecho a la reducción del artículo 23 de la Ley del IRPF.
Base legal
Código Civil, arts. 1255 y 1542 y siguientes. La LAU no se aplica al alquiler de habitación. Consultar el texto oficial en el BOE.
Preguntas frecuentes
¿El alquiler de una habitación se rige por la LAU?
No. Al no cederse la vivienda completa, la jurisprudencia lo sitúa fuera de la LAU: se rige por lo pactado y, supletoriamente, por los artículos 1542 y siguientes del Código Civil.
¿Cuánta fianza puedo pedir por una habitación?
La que acuerden las partes, porque no se aplica el artículo 36 de la LAU. Lo importante es dejar escrito el importe, el plazo de devolución y qué se puede descontar.
¿Puedo firmar solo por el curso académico?
Sí. Es uno de los motivos por los que este régimen resulta útil: puedes fijar fechas concretas de inicio y fin sin prórroga tácita, siempre que lo escribas.
¿Puede el estudiante empadronarse en la habitación?
El empadronamiento depende del ayuntamiento y de la residencia efectiva, no de tu autorización. Conviene dejar la posición de cada parte reflejada en el contrato para evitar sorpresas.
¿Necesito un contrato por cada habitación?
Es lo más ordenado, porque separa la responsabilidad de cada ocupante. Un contrato conjunto también es posible, pero entonces conviene aclarar si la responsabilidad por la renta es solidaria.
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Aviso legal. Contenido informativo y orientativo sobre normativa española, revisado el 17 de septiembre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico personalizado. La calificación del contrato y las obligaciones aplicables dependen de las circunstancias reales de cada caso, de la fecha de firma y, cuando corresponda, de la normativa autonómica o local. Para asuntos que requieran procedimiento judicial, consulta con un abogado colegiado.