Vender un piso alquilado: contrato, tanteo y retracto

Sí, se puede vender un piso alquilado, pero la compraventa no extingue automáticamente el contrato. El comprador ocupa la posición del arrendador durante el plazo que corresponda y el inquilino puede tener derecho de adquisición preferente. Antes de anunciar o firmar, revisa contrato, duración, renuncia, notificación y Registro.

¿Qué pasa con el contrato al vender un piso alquilado?

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece la subrogación del adquirente. En los contratos sujetos a su redacción vigente, quien compra queda colocado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica. La regla se aplica incluso cuando el comprador reúne los requisitos de protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Eso significa que cambian la propiedad y la persona que cobra, no las condiciones por decisión unilateral. El nuevo propietario recibe la renta pactada, debe atender las obligaciones de conservación y tiene que respetar las prórrogas protegidas. No puede imponer una subida por haber pagado un precio elevado ni exigir un contrato nuevo para reconocer una relación que ya existe.

Si el contrato tiene una duración pactada superior a cinco o siete años, la respuesta requiere otro paso. Como regla, el comprador se subroga por toda la duración convenida. Sin embargo, si reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, queda obligado solo durante los primeros cinco o siete años; en ese supuesto, el vendedor debe indemnizar al inquilino con una mensualidad de la renta vigente por cada año que exceda de ese mínimo y que quede por cumplir.

Incluso una cláusula que diga que el alquiler terminará por la venta no permite reducir la protección mínima: el artículo 14 obliga al adquirente a respetar el contrato hasta completar cinco o siete años, según corresponda.

¿El inquilino debe marcharse cuando se vende la vivienda?

No por el solo hecho de la venta. Anunciar la vivienda, firmar arras o encontrar comprador no es una causa autónoma para desalojar. Tampoco debe usarse la recuperación por necesidad del artículo 9.3 para ocultar una finalidad de venta: esa vía exige vivienda permanente para las personas que enumera la ley y tiene consecuencias si no se ocupa en el plazo legal.

Para vender vacío hay tres escenarios legítimos:

• El contrato termina correctamente. Se alcanza el vencimiento aplicable y se comunica la no renovación con el preaviso que corresponda.
• Existe una causa legal real. Se ejercita por su cauce y con su prueba, no como pretexto para mejorar la venta.
• Las partes acuerdan la salida. Inquilino y propietario pactan libremente fecha, llaves, renta, fianza y, si existe, compensación.

Un acuerdo de salida debería firmarse antes de prometer al comprador una vivienda libre. Conviene condicionar arras y escritura a hechos verificables —entrega de posesión y llaves— y no a una simple expectativa. Si el inquilino permanece, la oferta y la escritura deben identificar la existencia del arrendamiento.

¿Qué son el tanteo y el retracto del inquilino?

El artículo 25 LAU reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente en la venta de la vivienda alquilada. El tanteo opera antes de vender: permite comprar por el mismo precio y condiciones esenciales comunicados. El retracto puede operar después si no hubo notificación o si la venta se cerró por un precio inferior o con condiciones esenciales menos onerosas que las informadas.

La notificación para tanteo debe ser fehaciente y completa. Un mensaje que solo diga «voy a vender» no permite comparar la operación. Si el precio baja, aparece una forma de pago más favorable o cambia otra condición esencial, no conviene confiar en el aviso anterior: hay que revisar si procede una nueva comunicación.

La venta tampoco debe formalizarse al día siguiente de que el inquilino diga informalmente que no le interesa. Deja transcurrir el plazo o documenta de forma jurídicamente suficiente la decisión. Para inscribir la transmisión, el artículo 25 exige justificar que se practicaron las notificaciones; cuando la vivienda no está arrendada, el vendedor debe declararlo en la escritura bajo pena de falsedad.

¿Puede renunciar el inquilino al tanteo y retracto?

Sí. El artículo 25.8 permite pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente. Debe comprobarse que la cláusula existe, qué contrato la contiene y que no se confunde con una declaración genérica.

La renuncia no elimina toda comunicación. En ese caso, el arrendador debe avisar al inquilino de su intención de vender con al menos treinta días de antelación a la fecha de formalización de la compraventa. Este aviso no es el mismo ejercicio de tanteo, pero permite al ocupante conocer el cambio de propietario y prepararse para la nueva relación arrendaticia.

También hay supuestos en que no procede tanteo ni retracto del inquilino, como la venta conjunta de todas las viviendas o locales del propietario dentro del inmueble o la venta conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador de la totalidad. La excepción debe encajar de verdad en la operación; no basta agrupar documentos para simularla.

¿Puede el propietario organizar visitas al piso?

La propiedad no autoriza a entrar unilateralmente en una vivienda cedida al inquilino. Las fotografías, mediciones, tasación y visitas comerciales deben coordinarse con su consentimiento. Aunque el contrato contemple colaboración, su aplicación ha de respetar la posesión, la intimidad y horarios razonables.

Funciona mejor una propuesta concreta: uno o dos tramos semanales, aviso previo, duración máxima, número limitado de asistentes y prohibición de fotografiar objetos personales. No publiques imágenes que revelen documentación, rostros o pertenencias sin permiso. Si el inquilino no acepta visitas, no cambies la cerradura ni entres aprovechando una ausencia; negocia o pide asesoramiento sobre las obligaciones contractuales reales.

Checklist para vender una vivienda con inquilino

1. Lee el contrato completo. Anota fecha, partes, duración, prórrogas, renta, fianza, renuncia a adquisición preferente y posibles anexos.
2. Comprueba el régimen aplicable. Los contratos anteriores a reformas de la LAU pueden estar sujetos a una redacción distinta.
3. Pide una nota simple. Revisa titularidad, cargas y si el arrendamiento consta inscrito.
4. Define si vendes ocupado o vacío. No anuncies «disponibilidad inmediata» si depende de una salida no acordada.
5. Coordina las visitas. Fija consentimiento, preaviso y protección de datos personales.
6. Notifica correctamente. Comunica precio y condiciones para el tanteo o el aviso previo si existe renuncia.
7. Entrega documentación al comprador. Contrato, anexos, pagos, incidencias, depósito de fianza y comunicaciones relevantes.
8. Liquida el cambio de arrendador. Informa al inquilino de la fecha efectiva, titular, cuenta de pago y canal de contacto sin alterar las condiciones.
9. Documenta fianza y rentas. Reparte por fecha las cantidades cobradas o pendientes y deja constancia de quién responderá al final.

¿Qué debe revisar quien compra un piso alquilado?

El comprador no debería limitarse a ver una transferencia mensual. Debe leer el contrato, verificar la identidad de todos los ocupantes, revisar recibos y deudas, preguntar por litigios y comprobar el depósito autonómico de la fianza. También conviene contrastar la renta, su historial de actualizaciones y la fecha exacta en que podría terminar la protección mínima.

Si pretende usar la vivienda de inmediato, no debe confiar en una promesa verbal de salida. La compraventa y el acuerdo de terminación son negocios distintos. La salida debe quedar firmada y ejecutarse de forma coordinada con el pago, las llaves y la posesión. Si compra como inversión, debe prever en la escritura la entrega del contrato, la fianza y el prorrateo de rentas.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender un piso que está alquilado?

Sí. La venta es posible, pero no extingue por sí sola el alquiler. El comprador queda subrogado como arrendador durante el periodo que resulte del artículo 14 LAU y del contrato.

¿El inquilino tiene que marcharse si se vende la vivienda?

No por el solo hecho de la venta. Debe respetarse el contrato y la duración protegida que corresponda. Una salida anticipada requiere una causa legal o un acuerdo libre y documentado.

¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para ejercer el tanteo?

Treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. Los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales.

¿Puede el inquilino renunciar al tanteo y retracto?

Sí, las partes pueden pactar la renuncia. Aun así, el arrendador debe comunicar al inquilino su intención de vender con al menos treinta días de antelación a la compraventa.

¿Puede el propietario enseñar el piso sin permiso?

No debe entrar ni organizar visitas unilateralmente. Las visitas requieren consentimiento y coordinación con quien ocupa la vivienda; conviene pactar por escrito días, horarios, duración y preaviso.

Fuentes oficiales consultadas

• BOE: artículo 14 de la Ley de Arrendamientos UrbanosSubrogación del comprador, duración mínima, contratos más largos e indemnización. Texto consolidado consultado el 26/08/2026.
• BOE: artículo 25 de la Ley de Arrendamientos UrbanosTanteo, retracto, plazos, excepciones, renuncia y requisitos para inscribir. Texto consolidado consultado el 26/08/2026.
• BOE: artículo 34 de la Ley HipotecariaProtección del tercero que adquiere de buena fe y a título oneroso del titular registral. Texto consolidado consultado el 26/08/2026.
• BOE: artículo 18 de la Constitución EspañolaIntimidad e inviolabilidad del domicilio, relevantes para el acceso y las visitas a la vivienda ocupada.

Aviso legal. Contenido informativo sobre normativa española, actualizado el 26 de agosto de 2026. No constituye asesoramiento jurídico. La solución depende de la fecha y redacción del contrato, la situación registral, la operación proyectada y las comunicaciones realizadas.