Subarrendar una habitación: permiso, límites y qué puede hacer el propietario
Un inquilino solo puede subarrendar una parte de la vivienda con consentimiento previo y escrito del propietario. No puede subarrendar el piso completo bajo esta figura, el subarriendo termina cuando acaba el contrato principal y su precio no puede superar la renta de ese contrato.
¿Puede un inquilino subarrendar una habitación?
Sí, pero no por decisión unilateral. El artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece dos condiciones para el arrendamiento de vivienda: el subarriendo debe ser parcial y contar con el consentimiento escrito del arrendador. El supuesto habitual es que el inquilino conserve el uso de la vivienda y ceda a otra persona una habitación concreta a cambio de una renta.
La autorización debe existir antes de formalizar el subarriendo. Una cláusula genérica que prohíbe subarrendar confirma la falta de permiso, pero incluso sin esa cláusula el artículo 8 exige consentimiento escrito. El silencio del propietario o conocer que hay otra persona en la casa no equivale automáticamente a autorizar un contrato de subarriendo.
Si el inquilino entrega a un tercero el uso de toda la vivienda y se desvincula, ya no estamos ante el subarriendo parcial que permite el apartado 2. Puede tratarse de una cesión del contrato o de una ocupación inconsentida. La cesión también requiere consentimiento escrito conforme al artículo 8.1.
¿Qué diferencia hay entre subarriendo, cesión y convivencia?
| Situación | Qué ocurre | Consentimiento |
|---|---|---|
| Subarriendo parcial | El inquilino continúa en el contrato y alquila a un tercero una parte, normalmente una habitación. | Previo y escrito del propietario. |
| Cesión del contrato | Otra persona sustituye al inquilino en su posición contractual. | Escrito del propietario. |
| Huésped o convivencia | Una pareja, familiar o invitado reside o se aloja sin que necesariamente exista renta ni cesión autónoma de uso. | Debe analizarse el contrato y los hechos; no es subarriendo por el mero vínculo o presencia. |
| Alquiler directo por habitaciones | El propietario firma con cada ocupante; no hay inquilino que subarriende. | Es una estructura contractual distinta. |
La distinción depende de lo que realmente sucede, no del título del documento. Cobros periódicos, anuncios, entrega exclusiva de una habitación y duración pactada pueden apuntar a un subarriendo. Recibir a la pareja, compartir gastos domésticos o permitir una estancia gratuita no basta por sí solo para afirmar que existe.
¿Qué límites tiene el subarriendo de una vivienda?
Solo puede afectar a una parte
La vivienda arrendada «sólo se podrá subarrendar de forma parcial», dice el artículo 8.2. Conviene identificar la habitación y las zonas comunes cuyo uso se comparte. Un permiso ambiguo para «realquilar» puede generar dudas sobre trasteros, garaje, número de ocupantes o uso profesional.
Termina con el contrato principal
El derecho del subarrendatario se extingue cuando termina el del inquilino que subarrendó. Por eso el documento no debe prometer un plazo que exceda el contrato principal ni ocultar sus prórrogas y causas de finalización. El propietario sigue teniendo como contraparte al inquilino original, salvo que firme una novación o cesión diferente.
El precio no puede superar la renta principal
La LAU dispone que el precio del subarriendo no puede exceder, en ningún caso, del que corresponde al arrendamiento. Si se autorizan varias habitaciones, conviene documentar todos los importes y gastos para verificar el límite total y evitar que conceptos vagos encubran una renta superior.
El uso determina el régimen
Si la parte subarrendada se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del subarrendatario, el subarriendo queda sometido al Título II de la LAU. Si no se da esa finalidad, el artículo 8.2 remite a lo pactado por las partes. Un uso temporal debe responder a una causa real y quedar documentado; cambiar la etiqueta no cambia los hechos.
¿Qué debería incluir la autorización del propietario?
No basta con escribir «autorizo el subarriendo». Un anexo útil debería recoger:
- datos del propietario y del inquilino principal;
- dirección de la vivienda y habitación autorizada;
- identidad del subarrendatario, evitando recopilar datos innecesarios;
- finalidad de vivienda habitual o causa temporal, según proceda;
- fecha de inicio y límite ligado al contrato principal;
- renta y desglose de suministros o gastos;
- uso de zonas comunes, llaves, inventario y número máximo de ocupantes;
- responsabilidad del inquilino principal frente al propietario;
- prohibición de nuevas cesiones o subarriendos no autorizados;
- firmas y fecha de todas las partes relevantes.
Idea de redacción: «El arrendador autoriza expresamente a [inquilino] a subarrendar de forma parcial la habitación [identificación] a [persona], desde [fecha] hasta [fecha o extinción del contrato principal], para [finalidad]. La renta del subarriendo será de [importe], con [gastos] desglosados. Esta autorización no supone cesión del contrato ni libera al arrendatario de ninguna obligación frente al arrendador».
Es un punto de partida, no un modelo universal. Debe adaptarse al contrato, al uso y a las reglas autonómicas o municipales aplicables.
Antes de firmar, revisa también el inventario y las llaves, la fianza en alquiler de habitación y las normas de convivencia.
¿Qué hacer si descubres un subarriendo no consentido?
- No entres en la vivienda ni cambies cerraduras. Ser propietario no autoriza a recuperar la posesión por vías de hecho.
- Conserva indicios obtenidos lícitamente. Guarda anuncios públicos, comunicaciones recibidas, incidencias documentadas y cláusulas del contrato. Evita suplantaciones, grabaciones ilícitas o difusión de datos.
- Pide una explicación por escrito. La presencia de terceros puede responder a convivencia, visita, alojamiento gratuito o subarriendo. Identificar el supuesto reduce errores.
- Decide si regularizar o rechazar. Si te interesa aceptar, no retrofeches documentos: firma una autorización desde una fecha clara y define condiciones. Si no, comunica la falta de consentimiento.
- Requiere de forma fehaciente. Describe hechos y cláusulas, solicita el cese o la entrega de documentación y reserva acciones. Un burofax permite acreditar contenido y recepción, aunque el texto debe adaptarse y no confundirse con una reclamación de renta.
- Valora la resolución con asesoramiento. El artículo 27.2.c permite al arrendador resolver el contrato por subarriendo o cesión inconsentidos. Si se discuten los hechos o la prueba, no des por terminado el contrato solo con un mensaje informal.
Cómo prevenir el problema desde el contrato
Incluye una cláusula que reproduzca el consentimiento escrito exigido por la LAU y obligue al inquilino a solicitarlo antes de anunciar o entregar una habitación. Define qué información deberá aportar, el plazo para responder y que cualquier autorización será específica, sin convertirse en permiso general.
Evita fórmulas que pretendan controlar toda visita o relación personal del inquilino. El objetivo legítimo es distinguir convivencia y uso normal de una verdadera cesión o subarriendo. Un contrato proporcionado protege mejor que una prohibición imprecisa difícil de aplicar.
Si prefieres alquilar directamente por habitaciones, utiliza contratos coherentes con esa estructura en lugar de hacer que un inquilino aparente gestionar por tu cuenta. La guía sobre legalidad del alquiler por habitaciones y el generador de contrato de habitación ayudan a ordenar el escenario.
Deja el uso y el subarriendo por escrito
Prepara un contrato que identifique ocupantes, habitación, zonas comunes, gastos y prohibición o autorización específica. Si ya existe un tercero cobrando o pagando renta, revisa los hechos antes de enviar requerimientos.
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¿Puede un inquilino subarrendar una habitación?
Sí, en un arrendamiento de vivienda puede subarrendar solo una parte y necesita consentimiento previo y escrito del propietario, conforme al artículo 8.2 de la LAU.
¿Puede subarrendar toda la vivienda?
El artículo 8.2 solo permite el subarriendo parcial. Entregar el uso completo a un tercero puede constituir una cesión, que también requiere consentimiento escrito del arrendador.
¿Cuánto puede cobrar por la habitación subarrendada?
El precio del subarriendo no puede exceder la renta correspondiente al arrendamiento principal. Si hay varias habitaciones o gastos, conviene documentar y revisar el total.
¿Qué ocurre si el contrato prohíbe el subarriendo?
Sin consentimiento escrito no puede realizarse válidamente. El artículo 27.2.c de la LAU recoge el subarriendo o la cesión inconsentidos como causa de resolución para el arrendador.
¿La pareja o un familiar que convive es siempre subarrendatario?
No necesariamente. La convivencia, una visita o el alojamiento gratuito no prueban por sí solos un subarriendo. Deben revisarse hechos, contrato y posible pago de renta por un uso cedido.
Fuentes oficiales consultadas
- BOE: artículo 8 de la Ley de Arrendamientos UrbanosCesión, consentimiento escrito, subarriendo parcial, duración y límite de precio. Texto consolidado consultado el 23/08/2026.
- BOE: artículo 27 de la Ley de Arrendamientos UrbanosIncumplimiento y resolución por subarriendo o cesión inconsentidos. Texto consolidado consultado el 23/08/2026.
- BOE: artículo 1124 del Código CivilRegla general sobre cumplimiento o resolución de obligaciones recíprocas, a la que remite el artículo 27.1 LAU. Consultado el 23/08/2026.
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