Desistimiento del contrato de alquiler por el inquilino: preaviso y penalización (art. 11 LAU)

El desistimiento del contrato de alquiler por el inquilino está permitido por ley: una vez transcurridos seis meses, puede irse avisando con 30 días de antelación, sin alegar causa. Y solo podrás cobrarle una indemnización —una mensualidad por cada año que reste— si esa cláusula está expresamente pactada en el contrato (art. 11 LAU). Te explicamos cómo funciona y cómo proteger tus intereses como propietario.

¿Qué dice exactamente el artículo 11 de la LAU?

El artículo 11 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (en su redacción dada por la Ley 4/2013, aplicable a los contratos de vivienda firmados desde el 6 de junio de 2013), regula el desistimiento en dos frases muy concretas:

• El arrendatario podrá desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
• Las partes podrán pactar que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al arrendador con una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos inferiores al año dan lugar a la parte proporcional.

La definición es clara: el desistimiento es un derecho del inquilino de vivienda habitual. No necesita justificar un traslado laboral, una ruptura ni ningún otro motivo. Como propietario no puedes impedirlo; lo que sí puedes —y debes— es tener el contrato bien redactado para que, si ocurre, no te cueste dinero.

¿Cuándo puede desistir el inquilino y con cuánto preaviso?

Deben cumplirse dos requisitos acumulativos:

1. Que hayan pasado al menos 6 meses desde el inicio del contrato. Antes de ese momento, la LAU no le reconoce el derecho a desistir.
2. Preaviso mínimo de 30 días, comunicado al arrendador. La ley no exige una forma concreta, pero al inquilino le conviene un medio fehaciente (burofax, correo con acuse) y a ti te conviene exigir en el contrato que el preaviso sea por escrito.

El plazo de 30 días se cuenta hasta la fecha efectiva de salida. Si el inquilino te comunica hoy que se va mañana, el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales es que puede irse, pero debe compensarte los días de preaviso incumplidos: en ese ejemplo, el equivalente a 30 días de renta.

¿Qué penalización puedo cobrar? Solo la pactada

Aquí está el punto que más caseros descubren tarde: si el contrato no incluye la cláusula de indemnización, no puedes cobrar nada por el desistimiento (siempre que el inquilino haya respetado los 6 meses y los 30 días de preaviso). La indemnización del artículo 11 LAU no es automática: la ley dice "las partes podrán pactar", y si no se pactó, el inquilino queda liberado.

Si la cláusula sí está en el contrato, la indemnización máxima es:

• Una mensualidad de la renta en vigor por cada año completo del contrato que quede por cumplir.
• La parte proporcional para las fracciones de año.

Ejemplo de cálculo

Contrato de 5 años con renta de 900 € al mes. El inquilino desiste cuando han pasado 2 años y 6 meses: restan 2 años y 6 meses (2,5 años) por cumplir. Indemnización pactada: 2,5 mensualidades × 900 € = 2.250 €. Si desiste faltando 8 meses para el final, la indemnización sería 8/12 de una mensualidad: 600 €.

¿Puedo pactar una penalización más dura?

No en vivienda habitual. El artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II de la ley, salvo los casos en que la propia norma lo autorice. Una cláusula que obligue al inquilino a pagar todas las rentas que falten hasta el final del contrato, o una penalización superior a la mensualidad por año pendiente del art. 11, se expone a ser declarada nula por los tribunales, y entonces podrías quedarte sin nada. La cláusula segura es la que reproduce exactamente el límite legal.

¿Y si el inquilino se va antes de los seis meses?

La LAU no reconoce el desistimiento durante los seis primeros meses, así que un abandono en ese periodo es un incumplimiento del contrato. En la práctica judicial no hay un criterio único sobre cuánto puede reclamar el arrendador: muchas Audiencias Provinciales limitan la compensación a las rentas que faltaban hasta completar el sexto mes (momento en que el inquilino ya habría podido desistir legalmente), especialmente si existe cláusula de indemnización; otras atienden al perjuicio efectivo, que se reduce si la vivienda se vuelve a alquilar pronto. Documenta el tiempo que el piso estuvo vacío y los gastos que te causó la salida: será la base de cualquier reclamación.

¿Qué pasa con la fianza si el inquilino desiste?

La fianza del artículo 36 LAU (una mensualidad en vivienda) sigue sus propias reglas: se liquida al final del arrendamiento y responde de rentas pendientes, suministros impagados y desperfectos que no sean desgaste por el uso normal. Dos apuntes prácticos:

• El inquilino no puede decidir por su cuenta "descontar" la última mensualidad de la fianza. Es una práctica extendida pero contraria al contrato: la fianza no es un medio de pago de renta.
• Tú sí puedes, al liquidar, compensar contra la fianza los días de preaviso incumplidos o la indemnización por desistimiento pactada, justificándolo por escrito. Los plazos y descuentos posibles los detallamos en la guía sobre la devolución de la fianza del alquiler.

Un caso especial: la vivienda familiar (art. 12 LAU)

Si el inquilino desiste o abandona la vivienda sin el consentimiento de su cónyuge (o pareja de hecho conviviente durante al menos dos años, o con descendencia común), el artículo 12 de la LAU permite que el arrendamiento continúe en beneficio de ese cónyuge o conviviente. El arrendador puede requerirle para que manifieste en 15 días su voluntad de continuar; si lo hace, pasa a ser arrendatario. Es una protección de la vivienda familiar que conviene conocer antes de dar el contrato por extinguido.

Checklist para el propietario

• Incluye siempre la cláusula de indemnización del art. 11 LAU en el contrato. Sin ella, el desistimiento te deja sin compensación.
• Exige en el contrato que el preaviso sea por escrito y fehaciente.
• Recibido el preaviso, agenda la entrega de llaves con inventario y prepara la liquidación de fianza.
• Si hay días de preaviso incumplidos o indemnización pactada, cuantifícalos por escrito en la liquidación.
• Comprueba si hay cónyuge o pareja conviviente que pueda continuar el contrato (art. 12 LAU) antes de darlo por resuelto.

Preguntas frecuentes

¿Puede el inquilino irse del alquiler antes de terminar el contrato?

Sí. Tras seis meses de contrato puede desistir sin alegar causa, comunicándolo con una antelación mínima de 30 días (art. 11 LAU).

¿Qué penalización puedo cobrar si el inquilino desiste?

Solo la pactada en el contrato: una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste, con la parte proporcional para fracciones de año. Sin cláusula, no hay indemnización.

¿Qué pasa si no avisa con 30 días?

El criterio judicial habitual es que debe compensarte los días de preaviso incumplidos (por ejemplo, 30 días de renta si se va sin previo aviso), además de la indemnización pactada si existe.

¿Puedo pactar una penalización mayor?

No en vivienda habitual: el art. 6 LAU declara nulas las cláusulas que perjudiquen al inquilino respecto de la ley, y el límite del art. 11 es una mensualidad por año pendiente.

¿Puede pagar el último mes con la fianza?

No. La fianza (art. 36 LAU) se liquida al final y garantiza rentas, suministros y desperfectos; no es un medio de pago de la última mensualidad.

Aviso legal. Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La aplicación de la normativa depende de las circunstancias de cada caso y del contrato firmado; en materia de abandono anticipado antes de los seis meses y de moderación de indemnizaciones, los criterios judiciales no son uniformes. Para reclamaciones concretas o redacción de cláusulas específicas, consulta con un abogado colegiado. Normativa de referencia: España, vigente a julio de 2026 (Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, arts. 6, 11, 12 y 36, en la redacción dada por la Ley 4/2013). Fuente: Ley de Arrendamientos Urbanos (BOE, texto consolidado).