Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y flujo de caja

Para calcular la rentabilidad de un alquiler necesitas dos datos coherentes: lo que realmente produce la vivienda durante un año y el dinero que has invertido para ponerla en marcha. La rentabilidad bruta sirve como primera comparación; la neta descuenta vacancia y gastos; el flujo de caja añade el efecto de la financiación.

¿Cómo calcular la rentabilidad bruta de un alquiler?

La rentabilidad bruta relaciona el alquiler anual con una base de valor. Es rápida porque todavía no descuenta comunidad, IBI, seguros, reparaciones, vacancia ni financiación.

Si la renta es 950 € al mes, el alquiler anual contractual es 11.400 €. Para analizar una compra de 180.000 € con 20.000 € de impuestos, notaría, reforma y mobiliario, una base prudente es la inversión total de 200.000 €. El resultado sería 5,70 %.

Verás cálculos que dividen solo entre el precio de compra, el valor actual de mercado o un precio medio por metro cuadrado. No son necesariamente erróneos, pero responden a preguntas distintas. El Banco de España, por ejemplo, define su indicador agregado como alquiler medio anual por metro cuadrado dividido entre precio medio por metro cuadrado. Ese promedio de mercado no incorpora los costes concretos de tu vivienda.

¿Cómo calcular la rentabilidad neta del alquiler?

La rentabilidad neta intenta aproximar el rendimiento operativo del inmueble antes de deuda e impuestos personales. Sustituye la renta teórica por ingresos efectivos y resta los gastos recurrentes soportados por el propietario.

Los ingresos efectivos no son siempre doce mensualidades. Si esperas medio mes de vacancia al año, con una renta de 950 €, el cálculo sería 950 × 11,5 = 10.925 €. También debes descontar descuentos, impagos que quieras modelar y otros periodos sin cobro. Es preferible crear un escenario base, uno prudente y otro exigente que fingir una precisión imposible.

Qué gastos incluir en la rentabilidad neta

• Comunidad e IBI que soporte el propietario.
• Seguro de hogar y seguro de impago, si se contratan.
• Mantenimiento y pequeñas reparaciones, mediante el gasto histórico o una provisión razonable.
• Gestión, administración y defensa jurídica cuando formen parte de la operación.
• Suministros o servicios pagados efectivamente por el propietario.
• Vacancia e impago esperado, tratados como menor ingreso o provisión separada, pero nunca duplicados.
• Costes extraordinarios previsibles, como derramas conocidas, mostrados aparte para no ocultar su carácter puntual.

La Agencia Tributaria confirma que, para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario en IRPF, se restan de los ingresos íntegros los gastos fiscalmente deducibles y se consideran, entre otros, financiación, conservación, tributos no estatales, seguros y amortización. Sin embargo, rentabilidad económica y rendimiento fiscal no son la misma cuenta.

Ejemplo completo de rentabilidad bruta y neta

El ejemplo muestra por qué una sola cifra puede engañar. La diferencia entre 5,70 % y 4,45 % no nace de una fórmula sofisticada: aparece al incorporar los meses realmente cobrados y cuatro gastos ordinarios. Una reparación importante o una derrama reducirían todavía más el resultado de ese año.

Rentabilidad, flujo de caja y retorno sobre capital: diferencias

Si la cuota hipotecaria del ejemplo fuera 650 € al mes, el flujo antes de impuestos sería aproximadamente 92 € mensuales. Eso no significa que el inmueble solo rente 0,55 %: parte de la cuota puede amortizar principal y aumentar tu patrimonio, pero esa salida de caja sigue afectando a tu liquidez. Conviene mostrar por separado intereses, amortización de principal y saldo pendiente.

A efectos fiscales, la cuota hipotecaria no se deduce íntegramente como gasto. La AEAT incluye los intereses y demás gastos de financiación dentro de los conceptos deducibles, sujetos a sus reglas; la devolución del principal no es ese gasto. Revisa la guía de gastos deducibles del alquiler antes de proyectar el IRPF.

¿Debo incluir impuestos, reforma y amortización?

Impuestos y gastos de compra

Impuestos de adquisición, notaría, registro, honorarios y costes necesarios para dejar la vivienda lista forman parte del dinero inicial inmovilizado. Excluirlos eleva artificialmente el retorno sobre coste. Si comparas viviendas, aplica el mismo criterio a todas.

Reforma y mobiliario

Incluye la inversión inicial completa. En años posteriores, separa mantenimiento ordinario de una mejora que aumenta valor o vida útil. Fiscalmente, conservación y mejora reciben tratamientos diferentes; económicamente, ambas consumen caja, aunque una mejora pueda generar beneficios futuros.

Amortización fiscal

La amortización del inmueble es un gasto fiscal no monetario que puede reducir el rendimiento sujeto a IRPF cuando cumple los requisitos. No debes restarla del flujo de caja porque no supone un pago de ese año. Puedes incorporarla en una proyección fiscal separada.

Errores frecuentes al calcular la rentabilidad del alquiler

• Dividir entre el precio y olvidar la compra: notaría, impuestos y reforma también son capital invertido.
• Contar doce meses cobrados por defecto: modela vacancia, puesta a punto y riesgo de impago.
• Restar la hipoteca dos veces: primero calcula el inmueble sin deuda; después calcula el flujo financiado.
• Confundir gasto fiscal y salida de caja: amortización, principal e intereses no se tratan igual.
• Usar una rentabilidad nacional como objetivo: el riesgo y los costes de una vivienda concreta pueden ser muy distintos del promedio.
• Olvidar el tiempo: una rentabilidad anual no captura reformas futuras, cambios de renta, inflación ni venta.
• Comparar cifras con definiciones diferentes: una rentabilidad bruta sobre precio no es comparable con una neta sobre inversión total.

Qué rentabilidad se considera buena

No existe un porcentaje universal. Una cifra solo adquiere sentido junto a la ubicación, estabilidad de la demanda, estado del inmueble, liquidez, concentración del patrimonio, costes futuros, riesgo regulatorio y alternativa de inversión. Dos pisos con el mismo 5 % bruto pueden ofrecer resultados opuestos si uno necesita una reforma próxima y el otro tiene gastos bajos y ocupación estable.

El Banco de España advierte que la rentabilidad bruta agregada es una primera aproximación: una medición precisa de cada vivienda exigiría valor de mercado y características detalladas, además de considerar riesgo y tratamiento fiscal. Usa las estadísticas para contexto, no para reemplazar tus números.

1. Define un escenario base y otro prudente.
2. Calcula rentabilidad bruta y neta con la misma inversión total.
3. Añade la financiación para conocer el flujo de caja.
4. Proyecta aparte fiscalidad, grandes reparaciones y posible venta.
5. Compara con alternativas coherentes en plazo, liquidez y riesgo.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?

Divide el alquiler anual previsto entre el coste o valor que hayas elegido como base y multiplica por 100. Para analizar una compra, conviene usar precio más gastos iniciales y declarar siempre qué denominador empleas.

¿Cómo se calcula la rentabilidad neta del alquiler?

Resta de los ingresos efectivos la vacancia y los gastos recurrentes; divide el resultado entre la inversión total y multiplica por 100. Mantén la misma definición al comparar viviendas.

¿Qué gastos se incluyen en la rentabilidad neta?

Entre otros, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, gestión, suministros pagados por el propietario y una provisión razonable para vacancia e imprevistos. Separa los gastos iniciales de los anuales.

¿La cuota de la hipoteca se resta para calcular la rentabilidad neta?

No si quieres medir primero el rendimiento del inmueble antes de financiación. La cuota sí se resta al calcular el flujo de caja después de deuda; para analizar el retorno sobre tu capital conviene mostrarlo como una métrica separada.

¿Qué rentabilidad de alquiler se considera buena?

No existe un porcentaje universal. Depende del riesgo, ubicación, liquidez, estado, vacancia, costes futuros y alternativa de inversión. Compara escenarios con las mismas fórmulas y no confundas un promedio de mercado con tu rentabilidad real.

Fuentes oficiales consultadas

• Banco de España: nota metodológica de indicadores inmobiliariosDefinición oficial del indicador agregado de rentabilidad bruta por alquiler.
• Banco de España: mercado del alquiler residencialMetodología, heterogeneidad geográfica y límites de la rentabilidad bruta como aproximación.
• Agencia Tributaria: cálculo del rendimiento del alquilerEsquema oficial de ingresos, gastos y reducciones en el rendimiento del capital inmobiliario.
• Agencia Tributaria: gastos deduciblesInformación oficial vigente sobre financiación, conservación, tributos, seguros y amortización.

Aviso legal y financiero. Contenido informativo actualizado el 16 de agosto de 2026; no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión personalizado. Las fórmulas son estimaciones y el resultado depende de tus datos, contrato, financiación, normativa aplicable y circunstancias fiscales. Contrasta las cifras antes de tomar una decisión.