Fichero de inquilinos morosos: cómo incluir a un moroso en 2026

Puedes incluir a tu inquilino en un fichero de inquilinos morosos (como el FIM o ASNEF) si la deuda es cierta, vencida, exigible e impagada, supera los 50 € de principal, no está reclamada por él ante un juzgado y le has hecho un requerimiento de pago previo avisándole de esa posibilidad. Lo exige el artículo 20 de la LOPDGDD; saltarse cualquier paso es lo que la AEPD sanciona.

¿Qué es un fichero de inquilinos morosos?

Un fichero de morosos es un sistema de información crediticia: una base de datos privada que recoge deudas impagadas para que las empresas valoren la solvencia de una persona antes de contratar con ella. Cuando hablamos de alquiler, el más conocido es el FIM (Fichero de Inquilinos Morosos), un fichero sectorial centrado en deudas por arrendamiento que muchos caseros consultan antes de firmar un contrato.

Junto a él está ASNEF, un fichero generalista de morosidad de uso muy extendido entre bancos, financieras y compañías de servicios. Ambos están sujetos a las mismas reglas: las del artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD) y el Reglamento europeo de protección de datos. Incluir a alguien sin cumplirlas no solo no sirve: expone al casero a una reclamación.

¿Puedo incluir a mi inquilino en un fichero de morosos?

Sí, pero solo si se cumplen todos los requisitos que enumera la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) a partir del artículo 20 LOPDGDD. No basta con que el inquilino te deba dinero. Estos son los seis requisitos, tal y como los recoge la propia AEPD:

1. Que los datos los facilite el acreedor (tú, el casero) o quien actúe por su cuenta.
2. Que exista una deuda cierta, vencida, exigible e impagada, con un principal superior a 50 €.
3. Que hayas informado al inquilino, en el contrato o al requerir el pago, de la posibilidad de incluirlo en esos sistemas, indicando en cuáles participas.
4. Que hayas hecho un requerimiento de pago previo antes de comunicar sus datos al fichero.
5. Que la entidad que gestiona el fichero notifique al afectado la inclusión y le informe de sus derechos (arts. 15 a 22 del RGPD) en los 30 días siguientes, permaneciendo los datos bloqueados ese plazo.
6. Que no hayan pasado cinco años desde que la deuda debió pagarse o venció la obligación.

El gran "pero": la deuda no puede estar reclamada por el inquilino

Este es el punto que más caseros pasan por alto. El artículo 20.1.b) de la LOPDGDD exige que la deuda no haya sido objeto de reclamación por el deudor: ni administrativa, ni judicial, ni mediante un procedimiento alternativo de resolución de disputas (MASC) vinculante. Dicho de otra forma: si tu inquilino ha impugnado la deuda —porque alega desperfectos que no hizo él, defectos en la vivienda o que ya pagó—, esa deuda se considera controvertida y no puedes incluirla mientras dure la disputa.

Por eso el fichero de morosos funciona bien contra el inquilino que simplemente no paga y no dice nada, pero no es un arma para presionar en un conflicto donde la cantidad está en discusión.

Paso a paso para incluir a un inquilino que no paga

1. Avisa de la posibilidad de inclusión

Lo ideal es que tu contrato de alquiler ya incluya una cláusula que advierta de que un impago puede comunicarse a ficheros de solvencia. Si no la tiene, puedes informar de ello en el propio requerimiento de pago. Sin ese aviso previo, falta un requisito y la inclusión sería irregular.

2. Requiere el pago de forma fehaciente

Antes de comunicar nada al fichero tienes que reclamar formalmente la deuda. El medio habitual es el burofax con certificación de texto y acuse de recibo, que deja constancia del contenido, la fecha y la recepción. Ese mismo requerimiento te sirve además para otros pasos de la reclamación por impago.

3. Comunica los datos al fichero

Con la deuda acreditada y el requerimiento hecho, facilitas los datos del inquilino al fichero (directamente o a través de un gestor autorizado). A partir de ahí, la entidad que mantiene el sistema debe notificar al afectado y mantener los datos bloqueados durante 30 días para que pueda ejercer sus derechos.

¿El fichero de morosos sustituye al desahucio?

No. Incluir al inquilino en un fichero presiona para que pague y le complica acceder a crédito o a un nuevo alquiler, pero no recupera tu vivienda ni cobra las rentas por sí solo. Es una herramienta complementaria. Para recuperar el piso necesitas la vía judicial, que en 2026 exige primero un MASC previo obligatorio y después la demanda de desahucio. Si quieres saber los tiempos reales, lee cuánto tarda un desahucio por impago.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la deuda mínima para entrar en ASNEF o el FIM?

El principal debe superar los 50 €, según el artículo 20.1 de la LOPDGDD. Por debajo de esa cifra no se puede incluir a una persona física en un fichero de solvencia.

¿Cuánto tiempo permanece el inquilino en el fichero?

Mientras siga sin pagar, con un máximo de cinco años desde que la deuda debió abonarse. Si paga, sus datos deben darse de baja sin demora.

¿Qué pasa si incluyo a un inquilino sin cumplir los requisitos?

La AEPD sanciona la inclusión indebida. El inquilino puede reclamar, conseguir su baja y, en su caso, una indemnización, además de la multa que se imponga al acreedor. Por eso conviene documentar cada paso.

¿Hace falta sentencia para meter a alguien en el fichero?

No. No necesitas una sentencia, pero sí que la deuda sea cierta y no esté siendo reclamada por el inquilino. Si él la ha llevado a juicio o la discute formalmente, no puedes incluirla mientras dure el conflicto.

Aviso legal. Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Los requisitos descritos pueden variar según las circunstancias del caso y la interpretación de la AEPD y los tribunales. Normativa de referencia: España, a junio de 2026 (art. 20 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales; Reglamento (UE) 2016/679). Fuentes oficiales: requisitos de inclusión en ficheros de morosos (AEPD) y artículo 20 de la LOPDGDD (BOE).